上海動遷律師分析拆遷房買到底合不合適

        拆遷安置房往往需要幾年后才能拿到“兩證”，經(jīng)常有賣家反悔不愿過戶的情況，為了避免賣家反悔的糾紛，在買房的時(shí)候，買家需要注意所謂拆遷安置房，根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策的規(guī)定，一般分為兩大類：

　　一類是因重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價(jià)商品房。此類房屋產(chǎn)權(quán)雖屬于個人所有，但其所有權(quán)是有限制的，即權(quán)利人在取得所有權(quán)的一定期限內(nèi)，是不能上市交易的，流通性受到限制。房地產(chǎn)市場交易糾紛主要體現(xiàn)在這類房屋中，且存在較大風(fēng)險(xiǎn)。購買這類房屋，應(yīng)注意的是：一是要明確房屋的土地類型及性質(zhì)，是集體土地還是國有土地，如是集體土地上的，非集體組織成員，用于非自住目的，建議慎重;二是明確房屋對安置的拆遷對象有無限制或政策補(bǔ)貼，特別是現(xiàn)“城中村”改造，由村集體組織建造的，對安置對象是由明確限制的;三是房屋的權(quán)利人，是獨(dú)有還是共同所有，如是家庭成員共有，購房協(xié)議的出賣方，一定要是全體共有人的真實(shí)意思，均應(yīng)在協(xié)議上簽字或有特別授權(quán);四是相關(guān)規(guī)費(fèi)的繳納，這類房屋大多涉及土地取得類型由劃撥變更為出讓，過戶涉及土地出讓金的補(bǔ)繳，且該補(bǔ)繳數(shù)目較大。

　　另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價(jià)位商品房(與市場價(jià)比較而言)。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。這類房屋的交易風(fēng)險(xiǎn)，與商品房交易相同。

　　拆遷房往往是屬于家庭成員共有的情況，因?yàn)槿鄙賰勺C，房屋的權(quán)屬不容易查清，買家想買這樣的房屋的時(shí)候，需要避免權(quán)屬不明的情況。對于拆遷房屋是共有的情況，沒有“兩證”的，因該類房屋產(chǎn)權(quán)也并不清晰，一般人很難確定全部權(quán)利人，建議購買前，委托律師調(diào)查出售房屋的權(quán)利信息，按現(xiàn)行市場交易及管理需要，應(yīng)明確拆遷協(xié)議上的人員及配偶，住房調(diào)配單上的人員及配偶，被拆遷房屋內(nèi)戶口上的全部人員，只有明確權(quán)利主體，才能在簽訂協(xié)議中，不因遺漏權(quán)利主體或權(quán)利主體不知情，而影響合同效力。對拆遷安置房屋共有的情況，該類房屋產(chǎn)權(quán)也并不清晰，一般人很難確定全部權(quán)利人，建議購買前，委托律師調(diào)查出售房屋的權(quán)利信息，按現(xiàn)行市場交易及管理需要，應(yīng)明確拆遷協(xié)議上的人員及配偶，住房調(diào)配單上的人員及配偶，被拆遷房屋內(nèi)戶口上的全部人員，只有明確權(quán)利主體，才能在簽訂協(xié)議中，不因遺漏權(quán)利主體或權(quán)利主體不知情，而影響合同效力。.

　　在買賣房屋后，“兩證”辦下來前，所有權(quán)人死亡，買受人在實(shí)現(xiàn)權(quán)利方面可能產(chǎn)生麻煩。這類風(fēng)險(xiǎn)的的預(yù)防，涉及兩個層次問題，第一層次是原房屋所有人的繼承;第二層次是繼承人履行原購房合同義務(wù)。在現(xiàn)有法律規(guī)定的情況下，個人觀點(diǎn)建議以提高違約金條款的方式來進(jìn)行。因《物權(quán)法》實(shí)施后，物權(quán)的成立和合同效力是獨(dú)立的，購房合同只要不具有《合同法》第五十二條的情形之一的，合同就是有效，但購買合同有效，在房屋沒有辦理過戶手續(xù)前，并不能產(chǎn)生物權(quán)效力。所以我個人觀點(diǎn)，提高違約金條款，加大出售方的違約成本，可以一定程度上提高合同的履約率。

　　房屋租賃過程中，常常會遇到租賃拆遷安置房的情形，因?yàn)槿鄙賰勺C，對于承租人的權(quán)利難以保證，承租人應(yīng)明確房屋的權(quán)利人，特別是房屋為家庭成員共有的情況下，容易出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)是，房屋共有人之間，為租金的收取及分配發(fā)生矛盾，從而影響到承租人的權(quán)利。為減少權(quán)利人之間對房屋租金的的分配糾紛，建議在租賃協(xié)議中，明確出租人必要的承諾條款，并約定相應(yīng)的違約金條款。

　    拆遷房分類

　　其實(shí)啊，拆遷房細(xì)分的話有很多種，分類方式也是五花八門。下面我例舉幾類主要的拆遷房幫大家分析下：

　　1、老破小紅本拆遷房（風(fēng)險(xiǎn)低）

　　優(yōu)勢：這類是我建議大家著重考慮的，因?yàn)檫@類待拆遷房買賣完全屬于正規(guī)的二手房交易，從買賣的角度來說的話不存在交易風(fēng)險(xiǎn)。

　　劣勢：但舊小區(qū)的紅本老破小被更新改造的機(jī)會是比較小的，一是很多地方政府不太支持對舊小區(qū)進(jìn)行更新改造（深圳、珠海、東莞、惠州），如果真要改建，也是以棚改為主。棚改相對于開發(fā)商舊改，回遷比例低，紅本房一般為套內(nèi)1:1，其他一般為證書上面積1:1.18左右，而城市更新的話完全由業(yè)主和開發(fā)商協(xié)商，1:1.3、1:1.4都有可能，還可以補(bǔ)差購買部分面積，達(dá)到以小搏大的目的。

　　雖然2020年12月《深圳城市更新條例》出臺后，又為舊小區(qū)走更新改造留出了一個口子，但具體的操作細(xì)則尚未出臺。

　　2、城中村、原村集體、小產(chǎn)權(quán)等待拆遷房（風(fēng)險(xiǎn)高）

　　優(yōu)勢：如果我們選擇現(xiàn)狀密度小的（現(xiàn)狀容積率2.5以下，2.5以上的基本不會拆除重建，一方面政府不允許大拆大建，另一方面是開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)賬算不過來）的城中村房屋、原村集體房、小產(chǎn)權(quán)房等待拆遷房，更新改造拆除重建的可能性還是很大的，有預(yù)期。

　　劣勢：但此類房屋政策上是不允許買賣的，也就是買賣行為不合規(guī)。那么通過律師見證、村委村集體蓋章后就可以了嗎？不行的，律師見證完全沒有法律效力，既多花了錢，又一點(diǎn)用都沒有。村委村集體蓋章還是有一定的用處，最少把房子買下來后，村方面不會來找麻煩了，小孩讀書等其他方面要村委村集體蓋個章，也比較好蓋到。而且如真的沒什么糾紛，也需要村里進(jìn)行確權(quán)。

　　另一方面，開發(fā)商一般是按政策、法規(guī)進(jìn)行拆賠回遷的，也就是說房產(chǎn)證上是誰的名字，回遷房就落在誰的名下。當(dāng)然，如果房產(chǎn)證上業(yè)主和購房人之間不存在異議糾紛，村集體也配合辦理相關(guān)手續(xù)和資料，那回遷房問題就沒有問題了。

　　前段時(shí)間因?yàn)槌捶靠痛蟪葱‘a(chǎn)權(quán)房，很多區(qū)都出文要求禁止銷售小產(chǎn)權(quán)房。

　　3、軍產(chǎn)房待拆遷房（風(fēng)險(xiǎn)高）

　　軍產(chǎn)房的各項(xiàng)處理，以及產(chǎn)權(quán)歸部隊(duì)所有。未知風(fēng)險(xiǎn)太多，不只是一般購房者，連開發(fā)商也幾乎不會參與。

　　4、原企業(yè)員工宿舍待拆遷房（風(fēng)險(xiǎn)高）

　　如果你不是原企業(yè)員工的話，建議不要去購買，因?yàn)樵擃惙课輽?quán)屬爭議太多，如一宿舍多人擁有使用權(quán)，原企業(yè)破產(chǎn)注消、股份轉(zhuǎn)賣等等問題。

　　而且員工宿舍所在的土地一般為工業(yè)用地或是產(chǎn)業(yè)用地，回遷房一般為宿舍或是辦公。

　　當(dāng)然也有成功的案例，崇明區(qū)拆遷律師有一同事，他在蛇口東角頭地鐵站附近通過原企業(yè)宿舍回遷了6套回遷房，一下子財(cái)務(wù)自由了。。。。