物權法自2007年10月1日正式施行以來，不僅使民眾的權利意識得到了進一步普及，而且行政機關依法行政的理念也隨之得到了強化。近日，記者就《物權法》實施一年來給居民生活帶來了哪些法律保障進行了采訪。透過以下案例您會發(fā)現(xiàn)，我們已經(jīng)從容走進了《物權法》時代。法律，正在以前所未有的方式悄然改變著我們的生活。接下來就由靜安房產(chǎn)律師為您講解物權法權益的整體知識，希望對您有所幫助！
一、預告登記保障購房者權益
1、現(xiàn)實案例：去年年初，張先生在南昌市區(qū)看中了一套二手房，在向經(jīng)紀公司交付7萬元首付款后，便到登記機關辦理了申請預告登記手續(xù)。兩個月后，張先生接到經(jīng)紀公司通知，讓其收回7萬首付款。事后張先生得知，他看中的那套二手房被房主賣給出價比他更高的另外一位市民。2007年6月17日，張先生一紙訴狀將房主告上了法庭，同年11月，法院判決房主轉(zhuǎn)賣房子行為無效。
2、法官釋案：法院判決房主轉(zhuǎn)賣房子行為無效的依據(jù)是，《物權法》第二十條規(guī)定：當事人簽訂買賣房屋或其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。
3、特別提醒：值得注意的是，在簽訂完二手房屋買賣合同，買方在交付首付款后，應及時到登記機關申請預告登記，以保證自己的優(yōu)先購買權，辦理預告登記之日起3個月內(nèi)要辦好房產(chǎn)登記，否則，預告登記就失效了。
二、善意第三人權益受保護
1、現(xiàn)實案例：李某、張某系夫妻，在南昌共同購買了一輛出租車，以李某的名義辦理了車輛登記手續(xù)。2007年9月，張某離家出走。李某在此期間以50萬元的價格將出租車賣給王某，并為王某辦理了過戶手續(xù)。張某返家后發(fā)現(xiàn)出租車被李某賣與王某，遂將李某和購買方王某一并訴至法院，訴稱李某在未經(jīng)其同意的情況下，擅自將夫妻共同財產(chǎn)出租車賣給他人，侵害了自己的合法權益，請求確認該買賣關系無效，要求王某返還出租車。
2、法官釋案：南昌市西湖區(qū)人民法院判決的依據(jù)是，《物權法》規(guī)定：無處分權人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權：
（1）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；
?。?）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；
?。?）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權的，原所有權人無權向無處分權人請求賠償損失。
3、該案中李某將出租車轉(zhuǎn)讓與王某，王某并不知李某系單方擅自處置夫妻共同財產(chǎn)，并支付了合理的價款，辦理了轉(zhuǎn)讓登記，符合物權法的上述規(guī)定。所以，只要沒有證據(jù)證明王某和李某具有惡意串通等損害張某的合法權益的行為，我們就應當認定王某是善意的。在善意第三人通過交換有償取得財產(chǎn)時，應當確認買賣關系成立有效，維護王某的合法權益。
4、特別提醒：李某與張某為夫妻，其財產(chǎn)關系為共同屬有，其獲得的賣車款也為共同共有，共同享有對該車款的所有權，因而不存在對張某的財產(chǎn)損失的賠償問題。對此類案件如認定買賣無效，不利于保護正常的民事流轉(zhuǎn)關系，維護公平、高效的經(jīng)濟秩序。
三、業(yè)主將業(yè)委會推上被告席
1、現(xiàn)實案例：王女士所住的南昌一小區(qū)樓道內(nèi)安裝了電視廣告系統(tǒng)。每天早八點到晚九點的電視廣告聲讓白天休息晚上工作的王女士無法安心睡眠。王女士質(zhì)問物業(yè)為什么不經(jīng)業(yè)主同意就安裝電視廣告系統(tǒng)？物業(yè)回答說，這是經(jīng)過了業(yè)委會同意的，而業(yè)委會認為電視廣告可以增加小區(qū)收入，并不是壞事，所以沒就此事召開業(yè)主大會。王女士為此將業(yè)主委員會推上了被告席，法院認為業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益，應拆除小區(qū)樓道內(nèi)的電視廣告系統(tǒng)。
2、法官釋案：南昌市東湖區(qū)法院判決的依據(jù)是，《物權法》第七十八條規(guī)定：業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
3、特別提醒：新修訂的《物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)服務企業(yè)；物業(yè)服務企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關手續(xù)。案例中業(yè)委會和物業(yè)安裝電視廣告的行為未經(jīng)業(yè)主大會討論，在《物權法》和物業(yè)管理條例實施后，王女士就可以根據(jù)上述規(guī)定，向法院起訴，要求業(yè)委會和物業(yè)停止電視廣告。
四、業(yè)委會有權阻止違章搭建
1、現(xiàn)實案例：在南昌市東湖區(qū)某小區(qū)，一位住在底層的業(yè)主在其房前的綠地上擴建庭院，物業(yè)公司多次對該業(yè)主進行勸阻，但勸阻無果，導致另3戶業(yè)主“跟風”私搭亂建。針對這一現(xiàn)象，物業(yè)公司和業(yè)主委員會共同把私搭亂建的業(yè)主告上了法庭，法院判決這4戶業(yè)主拆除違章建筑。
2、法官釋案：南昌市東湖區(qū)法院判決的依據(jù)是，《物權法》第八十三條規(guī)定：業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。[page]
3、特別提醒：《物權法》的規(guī)定限制了購買頂層及首層的購房人，雖得到額外的頂層或花園面積，也不能隨意亂來，做影響全體業(yè)主的私搭亂建的事情?！段餀喾ā窞闃I(yè)主對住宅維權找到了判定依據(jù)，從法律上防止私搭亂建的現(xiàn)象出現(xiàn)。
《物權法》第42條明確劃定，為了大眾好處的需求，按照法令劃定的權限和步伐，能夠征收集體地皮和單元、小我私家的不動產(chǎn)。此項規(guī)定是中國學者殫精竭慮，煞費苦心草擬的束縛行政權力的條款。其目的是要把政府的權力限定在“法律規(guī)定”范圍之內(nèi)，凡是沒有法律規(guī)定的，政府及其所屬部門一律不得征收單位、個人的不動產(chǎn)。以上就是靜安房產(chǎn)律師為您講解物權法權益的整體內(nèi)容，希望對您有所幫助，如果您有類似的法律問題，還請靜安房產(chǎn)律師為您做一對一的講解。