王建軍為購(gòu)買璟月灣公司房號(hào)為727號(hào)的住宅房屋總計(jì)僅交付370000元購(gòu)房款，而雙方簽訂的房屋定購(gòu)協(xié)議約定的一次性優(yōu)惠折扣后總房款為1220000元。上海房產(chǎn)糾紛律師為您講解一下有關(guān)的情況。
王建軍支付的購(gòu)房款尚未達(dá)到《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第二條規(guī)定的“全部或者大部分款項(xiàng)”，故王建軍對(duì)璟月灣公司的債權(quán)僅能認(rèn)定為普通破產(chǎn)債權(quán)。綜上，原審法院對(duì)本案事實(shí)認(rèn)定清楚，審判程序合法，判決并無(wú)不當(dāng)。王建軍的上訴請(qǐng)求，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，難以支持。
南通中院認(rèn)為：首先，根據(jù)《批復(fù)》第一條相關(guān)規(guī)定，人民對(duì)于法院在審理房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)糾紛解決案件和辦理業(yè)務(wù)執(zhí)行一個(gè)案件中，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依照《中華民族人民民主共和國(guó)勞動(dòng)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定中國(guó)建筑信息工程項(xiàng)目承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他企業(yè)債權(quán)。第二條則明確目標(biāo)消費(fèi)者進(jìn)行交付購(gòu)買商品房的全部或大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程合同價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。
由此我們可以分析得出，交付購(gòu)買商品房的全部或大部分款項(xiàng)的消費(fèi)者的權(quán)利優(yōu)先于社會(huì)建設(shè)發(fā)展工程施工承包人的工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)，建設(shè)管理工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)又優(yōu)先于抵押權(quán)和其他國(guó)家債權(quán)，這三種基本權(quán)利順位應(yīng)是遞進(jìn)關(guān)系。
其次，關(guān)于華融公司作為抵押物之上的建設(shè)項(xiàng)目工程合同價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，華融公司可以同意按法院生效判決制度執(zhí)行。至于商品房買受人權(quán)利與抵押權(quán)的順位。根據(jù)研究我國(guó)傳統(tǒng)物權(quán)法相關(guān)政策規(guī)定，抵押物的買賣企業(yè)需要一定征得抵押權(quán)人同意，并且我們需將價(jià)款優(yōu)先清償?shù)盅簷?quán)人的債務(wù)。
但就本案學(xué)生而言，開發(fā)商一居公司、中瑾置業(yè)有限公司發(fā)展取得了預(yù)售許可證，即意味著房產(chǎn)信息管理工作部門應(yīng)該允許開發(fā)商公開預(yù)售活動(dòng)相關(guān)分析商品房。且根據(jù)國(guó)家相關(guān)影響房產(chǎn)資源管理會(huì)計(jì)部門的要求，如土地使用權(quán)、在建建筑工程專業(yè)設(shè)置抵押的，開發(fā)商在領(lǐng)取預(yù)售許可證時(shí)應(yīng)提交的材料中，應(yīng)當(dāng)主要包括抵押權(quán)人同意辦理預(yù)售的書面表達(dá)意見及初始數(shù)據(jù)登記前解除抵押的書面形式保證。
故對(duì)于社會(huì)普通的消費(fèi)者購(gòu)房人而言，如開發(fā)商能提供預(yù)售許可證，應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定其在商品房購(gòu)買學(xué)習(xí)過(guò)程中可能已經(jīng)盡到了一種基本的注意提高義務(wù)，并無(wú)直接證據(jù)能夠證明其在購(gòu)買商品房時(shí)知曉房屋上還存在抵押權(quán)的事實(shí)，何況其已支付了全部或大部分購(gòu)房款。
在這種不同情況下，即使他們相應(yīng)的商品房上存在抵押權(quán)，這部分地區(qū)消費(fèi)者之間也有很多理由相信抵押權(quán)人同意出售該房屋，開發(fā)商將以所得價(jià)款優(yōu)先清償能力相應(yīng)的債務(wù)。目前購(gòu)房人已經(jīng)將購(gòu)房款交付開發(fā)商，至于開發(fā)商有無(wú)將購(gòu)房款優(yōu)先清償華融公司的抵押債權(quán)，責(zé)任方面在于開發(fā)商，而不應(yīng)由普通用戶消費(fèi)者購(gòu)房人承擔(dān)所謂代為清償?shù)盅簜鶛?quán)的不利經(jīng)濟(jì)后果。
且華融公司所依據(jù)的相關(guān)解決問(wèn)題及時(shí)解答方法屬于征求指導(dǎo)意見稿而非生效的法律法規(guī)規(guī)定。故案涉商品房買受人在購(gòu)買房屋的過(guò)程中是善意無(wú)過(guò)失的，當(dāng)該部分大學(xué)生消費(fèi)者的權(quán)利與抵押權(quán)發(fā)生矛盾沖突時(shí)，應(yīng)當(dāng)不斷根據(jù)自身生存環(huán)境優(yōu)先關(guān)系以及市場(chǎng)交易平臺(tái)安全的原則，優(yōu)先考慮保護(hù)目標(biāo)消費(fèi)者購(gòu)房人權(quán)利。
再次，華融公司事后向房產(chǎn)管理部門出具了資產(chǎn)抵押聲明。雖然是在大部分抵押物已經(jīng)出售后出具的，但其中包含了已經(jīng)出售的相關(guān)房屋，這意味著華融公司實(shí)際上認(rèn)可了開發(fā)商之前的銷售行為。故應(yīng)認(rèn)定抵押權(quán)人已同意出售相關(guān)抵押物，并應(yīng)在相關(guān)購(gòu)房人辦理房產(chǎn)證時(shí)協(xié)助辦理抵押注銷手續(xù)。
最后，未支付超過(guò)房?jī)r(jià)50%的消費(fèi)者的權(quán)利也應(yīng)得到優(yōu)先保護(hù)。如果在破產(chǎn)程序中，僅以房款比例一刀切地認(rèn)定商品房買受人的權(quán)利，是不符合平等原則的。雖然這部分消費(fèi)者購(gòu)房者并不完全符合《批復(fù)》的規(guī)定，但這部分購(gòu)房者所支付的購(gòu)房款也在建設(shè)項(xiàng)目中得以物化。
而且消費(fèi)者購(gòu)買商品房涉及生存權(quán)，而建筑承包商的權(quán)利主要是經(jīng)營(yíng)權(quán)，生存權(quán)應(yīng)先于經(jīng)營(yíng)權(quán)得到保護(hù)。如果允許承包人行使優(yōu)先受償權(quán)，即開發(fā)商將自己的債務(wù)轉(zhuǎn)移給消費(fèi)者，違反了對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行特殊保護(hù)的法律規(guī)定。
因此，未支付過(guò)半購(gòu)房款的購(gòu)房人，即使不能享有商品房產(chǎn)權(quán)的優(yōu)先請(qǐng)求權(quán)，也應(yīng)有權(quán)主張已支付的購(gòu)房款優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款。
此外，上海房產(chǎn)糾紛律師認(rèn)為，根據(jù)《批復(fù)》第一條的規(guī)定，建設(shè)工程價(jià)款的請(qǐng)求權(quán)應(yīng)優(yōu)先于抵押權(quán)。因此，本案中，這部分消費(fèi)者的購(gòu)房合同解除后，金鐘房地產(chǎn)公司、易居公司的管理人將已支付的房?jī)r(jià)款優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款和抵押債權(quán)，并無(wú)不當(dāng)。