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上海普陀房產(chǎn)律師

策法上海普陀房產(chǎn)律師專業(yè)委員會(huì)是由多位知名房產(chǎn)專業(yè)律師組成。委員會(huì)成員代理疑難房產(chǎn)糾紛上千起,實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)豐富。提供房屋買賣合同審核、陪同辦理以及房產(chǎn)相關(guān)協(xié)議的起草。精通各類房產(chǎn)訴訟案件的處理,包括但不限于:商品房買賣合同糾紛(定金返還/逾期交付/虛假宣傳)、二手房買賣糾紛、相鄰關(guān)系糾紛、房屋租賃糾紛、房屋權(quán)屬糾紛、房屋繼承糾紛、房屋拆遷補(bǔ)償糾紛、離婚房產(chǎn)糾紛、涉外房產(chǎn)糾紛等。對(duì)判決結(jié)果研判精準(zhǔn)。

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上海房產(chǎn)糾紛律師幫助大家正確規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),避免掉進(jìn)二手房陷阱中

時(shí)間:2023-04-07 09:40 點(diǎn)擊: 關(guān)鍵詞:上海房產(chǎn)糾紛律師,二手房

  二手房交易在實(shí)踐中發(fā)生糾紛的事情很多,很大程度上是由于缺乏必要的經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)所致,那么購買二手房,應(yīng)該注意什么?上海房產(chǎn)糾紛律師將為大家全面介紹二手房交易陷阱都有哪些,希望能幫助大家正確規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),避免掉進(jìn)陷阱中。

  一、買二手房有哪些手續(xù)?

  1、買賣雙方建立信息溝通渠道,買方了解房屋整體情況和產(chǎn)權(quán)情況,要求賣方提供合法證件,包括房屋所有權(quán)證、身份證明等證件。

  2、如賣方企業(yè)提供的房屋進(jìn)行合法,可以提高上市公司交易,買方市場(chǎng)可以交納購房定金(交納購房定金不是一個(gè)商品房買賣的必經(jīng)程序),買賣關(guān)系雙方之間簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方能夠通過自己協(xié)商,對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)發(fā)展?fàn)顩r及成交價(jià)格、房屋交付使用時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)制度辦理等達(dá)成目標(biāo)一致意見后,雙方?jīng)]有簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

  3、買賣雙方應(yīng)當(dāng)共同向房地產(chǎn)交易管理部門申請(qǐng)審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)后,管理部門應(yīng)當(dāng)審查有關(guān)文件,審查產(chǎn)權(quán),批準(zhǔn)符合上市條件的房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓,未經(jīng)或者部分經(jīng)其他共有人書面同意拒絕的,禁止上市交易。

  4、契約。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對(duì)象,按照交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)上報(bào)審批,交易雙方方可辦理契證簽約手續(xù)?,F(xiàn)在北京已經(jīng)取消了房地產(chǎn)交易過程中的買賣合同,也就是俗稱的“白合同”。

  5、交稅。稅費(fèi)的構(gòu)成更為復(fù)雜,這取決于房屋交易的性質(zhì)。例如,住房改革,危險(xiǎn)性轉(zhuǎn)移到住房,住房和其他商品房的稅費(fèi)不一樣。

  6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓和過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門完成產(chǎn)權(quán)變更登記后,將交易資料移交發(fā)證部門,買受人憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知書到發(fā)證部門申請(qǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

  7、貸款買方與賣方簽訂房屋買賣合同后,買賣雙方均應(yīng)到貸款銀行申請(qǐng)貸款。銀行應(yīng)核實(shí)買方的信用,并評(píng)估雙方希望交易的房屋,以確定買方的貸款額,然后批準(zhǔn)買方的貸款,直到雙方完成財(cái)產(chǎn)登記變更,買方收到房屋所有權(quán)證明,銀行將發(fā)放一次性貸款。

  8、買受人取得房屋所有權(quán)證并付清全部房款,出賣人交付房屋并結(jié)清全部物業(yè)費(fèi)后,雙方二手房買賣合同全部履行完畢。

  二、購買二手房需要注意哪些問題?

  第一,購房人要查驗(yàn)所購房屋的房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。因?yàn)橹挥挟a(chǎn)權(quán)證和土地使用證齊全的房屋才能在二級(jí)市場(chǎng)交易。

  第二,查看房屋所有權(quán)證上登記企業(yè)所有權(quán)人姓名、土地資源使用權(quán)證上登記的土地使用權(quán)人姓名,可以通過核實(shí)出賣人是否是房屋所有權(quán)人,是否有權(quán)利出賣該房屋。如果一個(gè)房屋所有權(quán)證上登記的姓名與土地利用使用權(quán)證上登記的姓名不一致,說明該房屋至少轉(zhuǎn)讓過一次,土地合理使用權(quán)證尚沒有進(jìn)行分析相應(yīng)的變更,不得上市公司交易。如果我們發(fā)現(xiàn)我國房屋所有權(quán)證和土地綜合使用權(quán)證上登記的是兩人甚至出現(xiàn)多人,說明該房屋是屬于多人共有知識(shí)產(chǎn)權(quán),轉(zhuǎn)讓發(fā)展需要不斷得到解決所有數(shù)據(jù)產(chǎn)權(quán)人一致同意,否則學(xué)生可能存在導(dǎo)致市場(chǎng)交易行為無效問題或者被撤銷。

  第三,檢查房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)來源,無論是社會(huì)福利住房、房改還是商品房。只有當(dāng)兩份商品房證書完成后,才能上市交易,房改能否上市交易,我們必須看一下房改政策周圍的所有單位,社會(huì)福利住房不符合監(jiān)管部門規(guī)定的條件和時(shí)限,不允許上市交易。

  第四,委托人負(fù)責(zé)房產(chǎn)過戶的,應(yīng)當(dāng)要求看到產(chǎn)權(quán)人給代理人的書面委托書,委托書中的授權(quán)范圍以及委托人和代理人的身份證復(fù)印件。

  第五,如果是從房屋中介機(jī)構(gòu)購買二手房,應(yīng)注意中介機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照,并在中介機(jī)構(gòu)的辦公室簽訂購房合同。

  第六,購房?jī)r(jià)格是由當(dāng)事人自由約定的,應(yīng)當(dāng)合理確定購房三方,一旦簽訂房屋合同或者協(xié)議解除合同,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。如果押金交付,一旦購房,押金不予退還。

  第七,一定要到擬購買房屋進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查看房屋具體發(fā)展情況,對(duì)于擬購買房屋的實(shí)際生活狀況有一個(gè)企業(yè)全面深入了解,包括但不限于房屋建筑結(jié)構(gòu)、新舊文化程度、是否裝潢、室內(nèi)環(huán)境設(shè)施網(wǎng)絡(luò)設(shè)備完好程度、是否有損壞等。

  第八,購買合同協(xié)議應(yīng)該是具體和可行的,建議最好找專業(yè)律師起草房屋購買合同,是否應(yīng)該包括室內(nèi)項(xiàng)目,或哪些項(xiàng)目應(yīng)該明確約定,價(jià)格金額,付款時(shí)間,或付款條件,房屋轉(zhuǎn)讓,物業(yè)變更登記,違約責(zé)任和其他關(guān)鍵問題作出必要的協(xié)議。

  第九,雙方應(yīng)當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)交接房屋,并簽署房屋交接清單,記錄交接房屋的房屋狀況、相關(guān)物品和設(shè)備的數(shù)量和狀態(tài)等。

  第十,及時(shí)辦理房屋所有權(quán)和土地資源使用權(quán)變更信息登記。按照《物權(quán)法》規(guī)定,房屋、土地管理作為我國不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行登記交付使用原則,只有通過變更了 產(chǎn)權(quán)登記,才獲得了法律所認(rèn)可房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)。不進(jìn)行知識(shí)產(chǎn)權(quán)制度變更登記,只是為了一種社會(huì)對(duì)于一個(gè)房屋的事實(shí)占有,沒有自己獲得提高房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)。

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