雖然在買房的過程中，買賣雙方會(huì)簽訂購房合同，但是也存在很多買方或者賣方違約的情況。房屋買賣是一件大事，購房者買房時(shí)所花費(fèi)的錢財(cái)有可能是一個(gè)家庭大半輩子的積蓄，因此在買房的過程中，購房者需要小心行事，但是也不能避免房主毀約，那么買房時(shí)遇房主毀約怎么辦？下面由上海房產(chǎn)律師為大家解答。

　　一、首先我們確定買賣交易雙方企業(yè)是否已簽訂房屋買賣合同

　　如果雙方?jīng)]有簽訂買賣合同，只有押金，那么只有押金罰款可以適用，賣方要雙倍返還押金。所謂“房屋銷售合同”并不具體指房地產(chǎn)交易中心的網(wǎng)上銷售合同記錄（即所謂的“網(wǎng)上簽名”) ，因?yàn)榫W(wǎng)上簽名合同只是為了行政記錄的需要，并不影響合同本身的效力，只要雙方簽訂的協(xié)議具有房屋銷售合同的主要內(nèi)容，就可以視為已簽訂的房屋銷售合同。

　　二、固定賣方違約的證據(jù)

　　固定賣方違約的證據(jù)是也是一個(gè)非常具有重要一環(huán)，賣方怠于履行勞動(dòng)合同管理義務(wù)，買方也要進(jìn)行嚴(yán)格遵循經(jīng)濟(jì)合同履行自己相應(yīng)的義務(wù)，以免給賣方留下買方違約的把柄。

　　1.一般房屋買賣合同都會(huì)約定具體期限，并要求雙方辦理相應(yīng)手續(xù)，比如約定具體日期進(jìn)行稅務(wù)審核、網(wǎng)簽等。如果賣方遲遲不履行，買方必須固定催款的證據(jù)：如果發(fā)函提醒賣方在一定期限內(nèi)履行合同義務(wù)，催款單最好用快遞寄送。注意在快遞單上注明快遞員姓名，并保留快遞收據(jù)，證明已送達(dá)賣家。同時(shí)可以同時(shí)通過其他方式催促賣家，比如發(fā)短信給或者打電話錄音。

　　2.如果一個(gè)賣方仍怠于履行或拒絕企業(yè)履行，則可通過委托律師可以發(fā)送律師函，進(jìn)行研究進(jìn)一步的催告。經(jīng)催告無效的，則可固定賣方違約的事實(shí)，就可以著手提起環(huán)境民事法律訴訟了。

　　買家有兩個(gè)選擇：

　　(1）要求繼續(xù)履行；

　　(2）請(qǐng)求解除合同并賠償損失。

　　三、起訴要求繼續(xù)履行

　　《上海市高級(jí)人民法院關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的答復(fù)》第六條規(guī)定： 除合同另有約定或者法定情形可以單方面撤銷外，對(duì)方堅(jiān)持繼續(xù)履行的，合同簽訂后的預(yù)期違約和合同履行期滿后的實(shí)際違約，依照合同法第一百零十條的規(guī)定，責(zé)令雙方繼續(xù)履行。對(duì)方在履行義務(wù)時(shí)有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失

　　實(shí)際履行必須在合同法第110條之外。這一規(guī)定包括哪些情況？

　　《合同法》第110條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行非金錢進(jìn)行債務(wù)問題或者企業(yè)履行非金錢債務(wù)不符合社會(huì)約定的，對(duì)方公司可以發(fā)展要求我們履行，但有下列情形之一的除外：

　?。ㄒ唬┎荒茉诜缮匣蛘呤聦?shí)上履行；

　　（二）債務(wù)標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行成本過高；

　?。ㄈ﹤鶛?quán)人不要求在合理期限內(nèi)履行。

　　所以在司法實(shí)踐中，如果一套房子需要貸款買房，法院很難判決繼續(xù)履行，因?yàn)橘u方需要配合辦理貸款手續(xù)，法院很難強(qiáng)制執(zhí)行貸款。

　　而在買方企業(yè)能夠全款清掉房款的情況下，法院則可以進(jìn)行判決繼續(xù)履行，判決生效后，如果一個(gè)賣方拒不配合的，買方市場可以向法院提出申請(qǐng)強(qiáng)制要求執(zhí)行。

　　要求解除合同并賠償實(shí)際損失

　　1、違約金和實(shí)際損失

　　房屋買賣合同中一般會(huì)約定違約金為總房價(jià)的20%，但問題是，如果房價(jià)上漲超過20%，主張違約金仍不能彌補(bǔ)買受人的實(shí)際損失，可以要求法院提高違約金以彌補(bǔ)實(shí)際損失，或者直接主張實(shí)際損失。

　　2、實(shí)際損失的確定

　　實(shí)際損失，在房屋買賣合同賣方違約的情況下，可以理解為買方喪失以同等價(jià)格購買涉案房屋的機(jī)會(huì)，造成買方的價(jià)差價(jià)損失，因此，房價(jià)的上漲金額可以作為買方的實(shí)際損失。

　　根據(jù)《上海市高級(jí)管理人民通過法院進(jìn)行關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干重大問題的解答》第6條第二款規(guī)定，“對(duì)于確不能選擇繼續(xù)履行的，違約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償因違約而給對(duì)方企業(yè)造成的損失，包括可以直接損失和預(yù)期結(jié)果可得利益相關(guān)損失。

　　其中房屋起落的損失確定，可參照以下方式：

　　1、雙方進(jìn)行協(xié)商制度確定的，從其約定；

　　2、雙方不能協(xié)商確定的：

　?。ㄒ唬┰瓌t上可以比較最相似房屋的市場交易價(jià)格（一是同一建筑的同一樓層、同一房型；其次是相鄰建筑的相同樓層和房型；第三，同面積房屋與買賣合同交易價(jià)格的差額，決定房屋的損失；

　?。ǘo最相類似房屋比照的，可通過提高專業(yè)教育機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法確定房屋漲跌損失。”

　　相信大家看了上面介紹后，對(duì)于怎么解決要注意什么的責(zé)任的法律知識(shí)有了一定的了解，如果你還有關(guān)于這方面的法律問題，請(qǐng)咨詢上海房產(chǎn)律師，他們會(huì)為你進(jìn)行專業(yè)的解答。