現(xiàn)在買房子，開發(fā)商會給你一個交房的時間，到了時間就可以拿到修好的房子。那么你知道開發(fā)商怎么才算是逾期交房嗎？為了幫助大家更好的掌握相關(guān)知識，上海房產(chǎn)糾紛律師細心整理了以下內(nèi)容供大家參考，一起看看吧。

　　一、基本案情

　　2008年3月26日，原告陳某與被告的一家房地產(chǎn)公司簽訂了商品房買賣合同。被告向原告出售了被告開發(fā)的“ XXXXXX”七號樓104號商品房，價格為187626元，合同簽訂后，原告全額支付了187626元購房款。2006年9月26日，被告向原告發(fā)出居留通知。原告向被告提供了書面反饋，稱被告無法提供住房驗收文件，不符合交付住房的條件，因此拒絕接受住房，由此造成的損失應(yīng)由被告承擔(dān)。2008年11月9日，有關(guān)部門發(fā)出工程驗收報告，2008年12月14日，被告發(fā)出補充通知。該項目于2008年12月20日由縣城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局提交。原告陳某于2008年12月22日簽署了房屋驗收表等相關(guān)程序，正式驗收房屋。

　　原告公司訴稱，被告拖至2008年12月22日才交房，逾期達到交房114天構(gòu)成企業(yè)違約，應(yīng)按日萬分之十支付平臺逾期履行交房或者違約金共計人民幣21389.36元。

　　被告辯稱，不存在原告所訴的逾期交房，原告未在收到通知后收房，違約責(zé)任在原告；且工程在施工過程中由于受臺鳳和災(zāi)害天氣這一不可抗力因素的影響，所延誤的工作日不能作為被告逾期交房的責(zé)任。

　　法院認(rèn)為，在合約簽訂后，如果被告房地產(chǎn)公司未能在合約規(guī)定的時間內(nèi)將房屋交付原告，該公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。商業(yè)房屋的驗收時間為沖浪工程驗收報告發(fā)出日期，即2008年11月9日，屆時交付條件將予以確定，因此，被告人應(yīng)于2008年8月31日起遲交，計算違約責(zé)任天數(shù)，并于2008年12月14日再次通知被告人，共105天。由于雙方同意的違約金額過高，違約金額須按原告向銀行提供的按揭貸款的利息損失計算，并以金融界提供的5年以上貸款為基礎(chǔ)，即130% ，年利率為6.39%。被告辯稱，反復(fù)強臺風(fēng)和過多降水是不可抗力的原因，不支持該案。法院裁定，被告房地產(chǎn)公司應(yīng)向原告陳某支付逾期未付的4545.94元違約。

　　二、律師分析

　　本案主要問題涉及以下我們幾個爭議的焦點：

　　（一）接受商品房的時間；

　　原、被告在合同第八條中約定“該商品房已經(jīng)驗收合格”是該商品房交付的前提條件，原、被告提供的證據(jù)對驗收時間的記載不一致。單位工程質(zhì)量竣工驗收是建設(shè)工程投入使用前的最后一次驗收，但驗收記錄只是工程竣工驗收過程中的工作技術(shù)記錄，不是竣工驗收的標(biāo)準(zhǔn)文件，缺乏形式上的要求。根據(jù)《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收暫行規(guī)定》第七條：工程竣工驗收后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時提交工程竣工驗收報告。工程竣工驗收報告主要包括工程概況、建設(shè)單位執(zhí)行基本建設(shè)程序情況、工程勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理評價、工程竣工驗收時間、程序、內(nèi)容和組織形式、工程竣工驗收意見等。因此，被告主張“商品房驗收合格”應(yīng)以該單元（子單元）工程質(zhì)量竣工驗收記錄中記載的最晚時間2006年9月30日為依據(jù)，理由不充分，不予支持。原告主張“商品房已通過驗收”的依據(jù)是2006年11月9日的《福建省房屋建筑工程竣工驗收報告》。理由充分，應(yīng)予支持。法院采納原告的觀點是正確的。論商品房交付條件。原告認(rèn)為，商品房交付應(yīng)當(dāng)符合兩個條件，一是商品房已經(jīng)驗收合格，二是商品房已經(jīng)依法備案。

　　被告可以認(rèn)為，本案進行銷售的是期房，不是現(xiàn)房，合同雙方約定的交付買受人使用的商品房是指“該商品房經(jīng)驗收合格”的商品房，因此，本案中只要一個符合國家驗收合格社會條件，就可以完成交付系統(tǒng)使用。

　　中國發(fā)展房地產(chǎn)公司律師提醒，根據(jù)《房屋建筑信息工程和市政技術(shù)基礎(chǔ)教育設(shè)施系統(tǒng)工程竣工驗收暫行規(guī)定》第七條：工程竣工驗收合格后，建設(shè)事業(yè)單位人員應(yīng)當(dāng)能夠及時問題提出一些工程竣工驗收報告；第九條：建設(shè)社會單位我們應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，依照《房屋建筑環(huán)境工程和市政基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施設(shè)備工程竣工驗收備案管理暫行辦法》的規(guī)定，向工程所在地的縣級以上這些地方就是人民需要政府經(jīng)濟建設(shè)國家行政主管部門備案；《中華民族人民民主共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條第二款規(guī)定：房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)研究項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；《建設(shè)生態(tài)工程安全質(zhì)量控制管理法律條例》第十六條規(guī)定：建設(shè)實踐單位沒有收到建設(shè)我國工程竣工報告后，應(yīng)當(dāng)積極組織教學(xué)設(shè)計、施工、工程專業(yè)監(jiān)理等有關(guān)單位時間進行分析竣工驗收。建設(shè)偉大工程經(jīng)驗收合格的，方可交付使用。據(jù)此，工程竣工驗收合格后，建設(shè)基本單位應(yīng)當(dāng)?shù)玫郊皶r發(fā)現(xiàn)提出解決工程竣工驗收報告，并在法定的時間內(nèi)交主管部門備案。上述內(nèi)容相關(guān)政策規(guī)定均說明竣工驗收報告與備案是兩個方面不同的概念，備案的前提是工程竣工驗收合格。本案中，雙方當(dāng)事人只約定將具備“商品房經(jīng)驗收合格”條件，并符合合同約定的商品房交付買受人使用，并未將“備案”約定為交付的一個重要條件；且備案是行政主管部門內(nèi)部行政行為監(jiān)督成本管理的范疇。所以，一審法院一般認(rèn)為，本案中，商品房經(jīng)驗收合格后就可交付使用。

　?。ǘ╆P(guān)于本案是否存在不可抗力問題

　　根據(jù)《民法通則》，不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。福建是一個沿海省份，臺風(fēng)和暴雨很常見。作為具有相應(yīng)資質(zhì)和專業(yè)技術(shù)人員的開發(fā)商，并非不可預(yù)測。綜合這些因素，制定科學(xué)合理的施工進度和竣工交付期限。且被告所引用的閩監(jiān)電〔2006〕40號、47號、56號《內(nèi)部照明》、泰寧縣氣象局的證明、泰寧縣建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督站的證明等證據(jù)，只能證明有關(guān)部門要求相關(guān)行業(yè)加強安全防范，不能證明2006年的多次強臺風(fēng)和過渡降水屬于不可抗力。同時，商品房買賣合同約定，出賣人在不可抗力發(fā)生后10日內(nèi)通知買受人的，出賣人可以據(jù)實延長時間。但被告未能證明其在發(fā)生不可抗力的情況下及時通知買方的事實，故被告提出扣除反復(fù)強臺風(fēng)和降水過多造成的時間延誤，法院不予支持。

　　（三）雙方議定的是否過高的問題

　　根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定，約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)適當(dāng)減少；《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定：當(dāng)事人以約定的違約金過高為由要求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成損失的30%為依據(jù)適當(dāng)減少。本案中，商品房總價為187626元，每日違約金為187.63元，確實過高，應(yīng)當(dāng)調(diào)整。根據(jù)原告向銀行的抵押貸款，利息損失應(yīng)按金融部門五年以上貸款，即年利率6.39%的130%計算。

　　因房價進行不斷持續(xù)上漲從而導(dǎo)致企業(yè)頻繁問題出現(xiàn)賣方違約，賣方自愿以雙倍返還定金的方式來解除定金合同，然而雙倍返還定金遠遠不能為了彌補買方所受到的損失，那么賣方違約后，買方應(yīng)該如何正確主張通過自己所受到的損失：

　　上海市高級人民法院認(rèn)為，可以采用下列方法確定房屋損失：

　　經(jīng)雙方協(xié)商確定的，以協(xié)議為準(zhǔn)；

　　當(dāng)雙方無法通過協(xié)商做出決定時：

　?。ㄒ唬┰瓌t上可比照最相類似企業(yè)房屋的市場成交價（首先是同幢相同樓層及房型；其次是通過相鄰幢同樓層及房型；再次是相同工作區(qū)域內(nèi)進行房屋）與買賣雙方合同成交價之差可以確定一個房屋價格漲跌損失；

　　（二）無最相類似房屋比照的，可通過提高專業(yè)教育機構(gòu)風(fēng)險評估方法確定一個房屋漲跌損失。認(rèn)定損失的時間點應(yīng)從環(huán)境保護守約方的利益問題出發(fā)，以守約方的請求為基礎(chǔ)，結(jié)合相關(guān)合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約責(zé)任行為方式確定之日以及關(guān)于審理中房屋的漲跌情況等，合理分析確定。

　　最后，守約方損失的認(rèn)定還應(yīng)綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預(yù)見的因房屋價值漲跌而產(chǎn)生的損失以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴大等因素。

　　以上就是小編為大家整理的相關(guān)資料，在日常的生活中，我們應(yīng)該對一些常用的法律知識有所了解，這樣才能在我們需要幫助的時候運用法律知識來維護自己權(quán)利。如果你還有其他的疑問，歡迎咨詢上海房產(chǎn)糾紛律師，我們給你提供專業(yè)的意見。