近年來(lái)隨著城鄉(xiāng)規(guī)劃的不斷整合，城鎮(zhèn)化建設(shè)的發(fā)展，曾經(jīng)經(jīng)營(yíng)紅火的農(nóng)家樂(lè)也面臨著種種名義地征收拆遷。下面上海動(dòng)遷律師就影響農(nóng)家樂(lè)拆遷補(bǔ)償?shù)囊剡M(jìn)行分析，希望能夠幫助被征收人厘清征收事項(xiàng)。
一、看土地性質(zhì)和審批手續(xù)。在曾經(jīng)的政策背景下，農(nóng)家樂(lè)建設(shè)很多都是受到政府支持的，有的甚至是招商引資項(xiàng)目，不同性質(zhì)的土地可建設(shè)的比例有所不同，集體土地按照用途分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。其中農(nóng)用地中的設(shè)施農(nóng)用地又具體劃分為生產(chǎn)設(shè)施用地、附屬設(shè)施用地以及配套設(shè)施用地，經(jīng)營(yíng)者要根據(jù)土地使用用途至土地主管部門審核以及批準(zhǔn)備案。
根據(jù)《國(guó)土資源部 農(nóng)業(yè)部關(guān)于完善設(shè)施農(nóng)用地管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2010〕155號(hào)），興建農(nóng)業(yè)設(shè)施占用農(nóng)用地的，不需辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。在以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光項(xiàng)目以及各類農(nóng)業(yè)園區(qū)，涉及建設(shè)永久性餐飲、住宿、會(huì)議、大型停車場(chǎng)、工廠化農(nóng)產(chǎn)品加工、中高檔展銷等的用地，不屬于設(shè)施農(nóng)用地范圍，按非農(nóng)建設(shè)用地管理。確需建設(shè)的，必須符合土地利用規(guī)劃，依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù)。為了避免法律糾紛，在辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)尋找專業(yè)律師針對(duì)相關(guān)手續(xù)和合同內(nèi)容進(jìn)行規(guī)范，以維護(hù)自身權(quán)益。
二、看是否合法經(jīng)營(yíng)。經(jīng)營(yíng)者合法經(jīng)營(yíng)，即依法成立、合法經(jīng)營(yíng)、正規(guī)盈利。從征收拆遷的角度，主要考慮一是是否申辦了營(yíng)業(yè)執(zhí)照，二是該經(jīng)營(yíng)執(zhí)照登記的場(chǎng)所地址是否與被征收地址一致。之所以要求這兩點(diǎn)，除了要確定經(jīng)營(yíng)者是被征收主體以外，同時(shí)也是為了避免在計(jì)算停產(chǎn)停業(yè)損失時(shí)遭遇“空殼公司”虛報(bào)利潤(rùn)。
三、看有什么地上物和青苗。這部分補(bǔ)償要根據(jù)《土地管理法》相關(guān)法律規(guī)定，以及各省市制定的集體土地上青苗及房屋等附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。農(nóng)家樂(lè)征收中，主要包括房屋、樹(shù)木、青苗、其他附著物、養(yǎng)殖家禽等。具體來(lái)講，房屋主要分為磚木結(jié)構(gòu)，磚混結(jié)構(gòu)，簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)等，樹(shù)木主要分為一般樹(shù)木、果樹(shù)、觀賞類樹(shù)木、青苗主要包括經(jīng)濟(jì)類作物、糧油作物、果園、魚(yú)類，其他附著物主要包括橋梁、溝渠、魚(yú)塘、路面、圍墻、管道等。
四、看停產(chǎn)停業(yè)損失和裝飾裝修。停產(chǎn)停業(yè)損失主要包括利潤(rùn)的實(shí)際損失，實(shí)踐中各省市分別制定了不盡相同的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，如按照被征收房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的10%確定，按照往年同一時(shí)期的實(shí)際利潤(rùn)額，或者前3年平均效益，還包括征收拆遷過(guò)程中實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，如因?yàn)榘徇w導(dǎo)致增加的交通費(fèi)用。裝飾裝修補(bǔ)償則是按照實(shí)際投入和損失計(jì)算。
另外還有員工生活補(bǔ)助、各省市規(guī)定的各類獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助等補(bǔ)償項(xiàng)目。此類征收對(duì)象由于補(bǔ)償項(xiàng)目繁雜，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一等情況，造成被征收人搞不清楚補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，再加上征收拆遷的長(zhǎng)期不規(guī)范，最終導(dǎo)致?lián)p失慘重。
拆遷是長(zhǎng)期斗爭(zhēng)，需要全面的專業(yè)知識(shí)，把握全局，合理運(yùn)用法律法規(guī)。 即使是具有多年訴訟經(jīng)驗(yàn)的律師也在不斷學(xué)習(xí)和更新，以便冷靜地分析案件，做出正確的判決。 因此，面對(duì)任何拆遷問(wèn)題，不妨咨詢上海動(dòng)遷律師，在律師指導(dǎo)下進(jìn)行專業(yè)權(quán)利保護(hù)。
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