上海專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)律師講售后返租分為兩種情況，一種是開(kāi)發(fā)商全部銷(xiāo)售，另一種是開(kāi)發(fā)商自持的一部分，大部分自持只是銷(xiāo)售的一小部分。

　　實(shí)踐中有兩個(gè)明顯的區(qū)別。其實(shí)我們做過(guò)房地產(chǎn)或者了解過(guò)房地產(chǎn)的人都會(huì)知道，只要房子位置好，房子好，很快就能賣(mài)出去，但是商店不容易賣(mài)。很多人都喜歡這個(gè)社區(qū)未來(lái)的整體價(jià)值。大家入住后，一定要需要公共配套業(yè)務(wù)。如果公共配套業(yè)務(wù)能掌握在我手中，未來(lái)的商業(yè)價(jià)值也會(huì)掌握在我手中。所以做生意的人其實(shí)從一開(kāi)始就想自持，但是如果自持業(yè)務(wù)或者業(yè)務(wù)的實(shí)際控制權(quán)掌握在自己手中，前期業(yè)務(wù)投入很大，投入大不怕，住宅投入大。問(wèn)題是回報(bào)周期長(zhǎng)，這是最大的問(wèn)題。業(yè)務(wù)回報(bào)周期很長(zhǎng)，對(duì)嗎？

　　在一個(gè)商業(yè)場(chǎng)所，你必須支持三到五年，甚至10年才能成為一個(gè)成熟的商業(yè)區(qū)。在這種矛盾下，開(kāi)發(fā)商最想做什么？

　　最好用別人的錢(qián)蓋房子，但是房子的控制權(quán)還在我手里，也就是最早出現(xiàn)的店鋪分拆銷(xiāo)售方式。這個(gè)時(shí)候開(kāi)發(fā)商真的很想在早年自己持有商業(yè)物業(yè)的時(shí)候用套路。這個(gè)時(shí)候他會(huì)把一部分商業(yè)分割拆零銷(xiāo)售，解決一部分資金困難。當(dāng)我沒(méi)有足夠的錢(qián)的時(shí)候，我可以用別人的錢(qián)蓋房子。

　　也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商會(huì)出售部分業(yè)務(wù)。比如這里10萬(wàn)平米，我賣(mài)3萬(wàn)平米。我想賣(mài)給三個(gè)人，一個(gè)人1萬(wàn)平米難嗎？即使一個(gè)人1000平米，也很難賣(mài)，對(duì)吧？但是如果一個(gè)人100平米甚至10平米。賣(mài)起來(lái)容易嗎？

　　我把它分成小份額?？芍Ц兜臄?shù)越大，賣(mài)得越好，同時(shí)我增加了高利潤(rùn)回報(bào)，加上廣告，房子很容易賣(mài)，所以他最終必須解決一個(gè)問(wèn)題，我賣(mài)給你是用你的錢(qián)，但房子的控制在我手中必須依靠什么來(lái)實(shí)現(xiàn)？租金回報(bào)，對(duì)吧？它必須通過(guò)售后租金回報(bào)來(lái)實(shí)現(xiàn)，但我想給你高利潤(rùn)。我也很難支持它嗎？

　　前十年的生意要靠養(yǎng)，前三年五年我要給你8~10%的回報(bào)，誰(shuí)能支撐，支撐不起怎么辦？

　　另外，成立公司來(lái)回租房，用另一家公司違約，上海專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)律師從幾千萬(wàn)到幾億不等。違約幾年后申請(qǐng)破產(chǎn)，合法擺脫債務(wù)。這就是它的目的。

　　這就是我們背后的商業(yè)邏輯。開(kāi)發(fā)商是怎么做到的。然而，一些開(kāi)發(fā)商并不那么殘忍。我沒(méi)有破產(chǎn)，但我的租金違約是肯定的。我們?cè)诤颖北６吹搅诉@樣一個(gè)項(xiàng)目。它自持70%，銷(xiāo)售30%。此外，這個(gè)項(xiàng)目的情況如何？他開(kāi)業(yè)了。他幾年前經(jīng)營(yíng)得不是很好，但他的地理位置特別好，也就是說(shuō)，未來(lái)的商業(yè)價(jià)值將會(huì)上升。

　　所以開(kāi)發(fā)商從來(lái)沒(méi)有想過(guò)這個(gè)項(xiàng)目要賣(mài)，轉(zhuǎn)手，他認(rèn)為生意總是在我手里，所以他簽了10年的回購(gòu)，等于10年你得到高利息，10年后我恢復(fù)回購(gòu)或溢價(jià)回購(gòu)，這對(duì)買(mǎi)家特別有吸引力嗎？

　　萬(wàn)無(wú)一失，中間拿了利息店我不想要，還可以給你買(mǎi)回來(lái)。

　　事實(shí)上是什么子的？現(xiàn)實(shí)很殘酷。河北省保定市前五年沒(méi)有拿到1美分的租金。五年后，每個(gè)人都無(wú)法忍受。你的開(kāi)發(fā)商不是說(shuō)回購(gòu)。我不會(huì)和你一起玩你提前回購(gòu)。你是個(gè)騙子。開(kāi)發(fā)商說(shuō)是的，我們的合同約定了10年的回購(gòu)。如果我們提前5年回購(gòu)怎么辦？打50%的折扣。你花了100萬(wàn)買(mǎi)房子。你在過(guò)去的五年里得不到一分錢(qián)的收入。五年后打50%的折扣。你想要嗎？你已經(jīng)拖了五年了。你很不舒服。

　　如果我在銀行存款能產(chǎn)生多少利息，如果我投資，我能賺多少錢(qián)？現(xiàn)在不僅賺不到一分錢(qián)，而且還面臨著可能拿不回來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。你現(xiàn)在可以拿回來(lái)了。無(wú)論如何，你可以以50%的折扣拿回來(lái)。這個(gè)問(wèn)題可以解決，你不必因?yàn)檫@個(gè)問(wèn)題而睡不著。

　　你不想以原價(jià)回購(gòu)嗎？沒(méi)問(wèn)題。10年后我給你原價(jià)回購(gòu)，10年免息用你的錢(qián)。你收不到租金嗎？收不到租金跟我沒(méi)關(guān)系。你可以找一家回租公司，告訴他，拿不到錢(qián)。如果你贏了，申請(qǐng)法院不能執(zhí)行怎么辦？

　　這就是開(kāi)發(fā)商的套路。后來(lái)怎么做，后來(lái)會(huì)發(fā)生什么？開(kāi)發(fā)商不想自持。我發(fā)現(xiàn)這種方法太容易賣(mài)了。

　　然后我們看到一些項(xiàng)目全部銷(xiāo)售，利潤(rùn)回報(bào)高，我們看到江蘇和浙江，8萬(wàn)到10萬(wàn)平方米的商家，正常情況下，你認(rèn)為他的建設(shè)成本低，業(yè)務(wù)只有40年，建設(shè)成本很低，位置好，回報(bào)高8~10萬(wàn)銷(xiāo)售，全部銷(xiāo)售，高租金不能得到，得不到怎么辦？

　　你去訴訟，我的房屋銷(xiāo)售合同已經(jīng)完成，我的房子給你，你的房子也給我，所以一只手支付房子履行，租金違約是另一種法律關(guān)系，你找到租賃公司，租賃公司不能給，與我們的開(kāi)發(fā)商無(wú)關(guān)，這里業(yè)主經(jīng)常說(shuō)一個(gè)問(wèn)題，你說(shuō)房子交付你沒(méi)有給我們，你給物業(yè)租賃公司。

　　然后我們很多業(yè)主三五年后恢復(fù)過(guò)來(lái)，因?yàn)樗麄兿蚍ㄔ浩鹪V，業(yè)主拿不到錢(qián)。他覺(jué)得開(kāi)發(fā)商賣(mài)給我的時(shí)候簽了租賃合同。你和租賃公司是一群人。租賃公司不給他租金的時(shí)候，已經(jīng)過(guò)去了好幾年了。幾年后，他向法院起訴。開(kāi)發(fā)商說(shuō)我和租賃公司不在一起。我的合同已經(jīng)履行了，房子已經(jīng)交給你了。

　　然后在這個(gè)時(shí)候，主人恢復(fù)了理智。他說(shuō)你把它交給了我嗎？你沒(méi)有把房子交給我。你把它交給了一家回租公司。然后開(kāi)發(fā)商在這個(gè)時(shí)候拿出了所有的委托收款合同、授權(quán)委托書(shū)和委托收款合同。你的托管公司已經(jīng)為你收到了房子，所以收款行為是合法的。合同履行后，我沒(méi)有責(zé)任。關(guān)鍵是法院也承認(rèn)這一觀點(diǎn)。你認(rèn)為違法行為披上了合法的外衣嗎？人們陷入了痛苦的境地。事實(shí)上，這是商業(yè)的本質(zhì)。我想用你的錢(qián)蓋房子。完成后，我會(huì)通過(guò)高回報(bào)提高房?jī)r(jià)。出售后，賺錢(qián)與否與我無(wú)關(guān)。

　　托管公司的情況如何？首先，開(kāi)發(fā)公司是一個(gè)項(xiàng)目系統(tǒng)，因?yàn)轫?xiàng)目建立了一個(gè)開(kāi)發(fā)公司，項(xiàng)目公司不會(huì)涉及他的集團(tuán)，他將使用房地產(chǎn)公司的法律風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目公司隔離集團(tuán)公司之間的風(fēng)險(xiǎn)，也就是說(shuō)，我的項(xiàng)目，我賠錢(qián)，也不會(huì)讓我去他那里賠錢(qián)，這是第一層。

　　第二個(gè)層次是什么？我使用一家只投資100萬(wàn)至500萬(wàn)的托管公司來(lái)承擔(dān)不能支付你的資金的違約責(zé)任。然后，如果托管公司不能支付債務(wù)，在資不抵債后申請(qǐng)破產(chǎn)，這是開(kāi)發(fā)商的慣例。