商品房的交付條件不僅應(yīng)當(dāng)符合合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，而且應(yīng)當(dāng)符合法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，開發(fā)商有義務(wù)將符合交付條件和使用條件(包括法定交付條件和使用條件以及約定的交付條件和使用條件)的商品房交付給買方，并根據(jù)具體情況交付商品房，即開發(fā)商和業(yè)主雙方同時(shí)進(jìn)行房屋驗(yàn)收和交接,發(fā)展商須出示符合房屋交付條件的相關(guān)合格證明書(商品房竣工驗(yàn)收證明書、建筑工程竣工驗(yàn)收記錄等) ，并按照協(xié)議提供住宅質(zhì)量保證和住宅指示等，不是簡單地交鑰匙即可。上海律師咨詢就來講講有關(guān)的一些情況。

　　交鑰匙作為轉(zhuǎn)移房屋占有權(quán)的一種方式，是一種事實(shí)交付，不能想當(dāng)然地認(rèn)為開發(fā)商已經(jīng)完全履行了交付房屋的義務(wù)，買受人只是接受了開發(fā)商的部分履行。只有在買受人知道或者應(yīng)當(dāng)知道房屋未達(dá)到交付條件的情況下，才可以認(rèn)為買受人放棄了房屋的交付條件，雙方變更了房屋的交付條件。交鑰匙是完成交付的必要條件，不是充分條件。合同中交付義務(wù)的履行應(yīng)包括交付時(shí)間、交付標(biāo)準(zhǔn)、交付主體、履行對象均符合約定，合同應(yīng)全面履行。

　　那么，新建的商品房需要一個(gè)符合什么樣的條件我們才能進(jìn)行交付？

　　1、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和施工，必須符合國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后，方可交付使用。

　　2、《人民中華民國建設(shè)法》第六十一條規(guī)定: “交付竣工驗(yàn)收的建設(shè)工程，必須符合建設(shè)工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，具備完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)信息和簽訂工程質(zhì)量保證書，并符合國家規(guī)定的其他竣工條件。建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)審核合格后方可交付使用，未經(jīng)審核合格或者不合格的，不得交付使用

　　3、《中華民國》第十三條規(guī)定: “國務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門申請建設(shè)工程竣工消防驗(yàn)收，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門申請消防驗(yàn)收?！薄η翱钜?guī)定以外的其他建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)經(jīng)驗(yàn)收后報(bào)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)進(jìn)行抽查。依法應(yīng)當(dāng)接受消防檢查驗(yàn)收的建設(shè)項(xiàng)目，未經(jīng)檢查驗(yàn)收或者檢查不合格的，不得投入使用。其他依法不合格的建設(shè)項(xiàng)目，停止使用。”

　　4、《城市房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)公司經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)管理工作條例》第十七條規(guī)定：“房地產(chǎn)市場開發(fā)項(xiàng)目竣工，依照＜建設(shè)工程施工質(zhì)量安全管理?xiàng)l例＞的規(guī)定驗(yàn)收合格后，方可交付使用?！?

　　第三十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付商品房使用，應(yīng)當(dāng)向購房人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書、住宅質(zhì)量保證證書應(yīng)當(dāng)載明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核定的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期限和保修單位。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《住宅質(zhì)量保證證書》的規(guī)定承擔(dān)商品房的保修責(zé)任。保修期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進(jìn)行維修，影響商品房原有功能，給買受人造成損失的，買受人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任

　　5、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定:“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)符合下列條件:

　　(一)完成建設(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的內(nèi)容；

　　(二)有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；

　　(三)有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備；

　　(四)有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位簽署的質(zhì)量文件；

　　(五)建設(shè)單位簽署的工程保修書。建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。

　　6、《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管，完善商品房預(yù)售制度的通知》(2010年第53號)明確商品住房托付應(yīng)用前提。各地要根據(jù)法令法例及無關(guān)設(shè)置裝備擺設(shè)規(guī)范，制訂當(dāng)?shù)厣唐纷》客懈稇?yīng)用前提。

　　商品住房托付應(yīng)用前提應(yīng)包孕工程經(jīng)竣工驗(yàn)收及格并在當(dāng)?shù)刂鞴懿块T備案、配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施已建成并滿足使用要求、北方地區(qū)住宅分戶熱計(jì)量裝置安裝符合設(shè)計(jì)要求、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度已落實(shí)、商品住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體已明確、前期物業(yè)管理已落實(shí)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住房交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購房人出示上述相關(guān)證明資料。

　　美滿商品住房托付應(yīng)用軌制。各地要?jiǎng)?chuàng)建健全商品住房托付應(yīng)用治理軌制，確保商品住房項(xiàng)目單體工程品質(zhì)、節(jié)能環(huán)保功能、配套根底辦法和大眾辦法吻合托付應(yīng)用的基礎(chǔ)要求。

　　上海律師咨詢認(rèn)為，有條件的地方可借鑒上海、山東等地經(jīng)驗(yàn)，通過地方立法，完善新建商品住房交付使用制度。各地要加強(qiáng)商品住房竣工驗(yàn)收管理，積極推行商品住房工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收制度。北方地區(qū)要加強(qiáng)商品住房分戶熱計(jì)量裝置安裝的驗(yàn)收管理。