購房者在收房時(shí)，發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問題的情況經(jīng)常發(fā)生。那么，實(shí)踐中，如果商品房有質(zhì)量問題應(yīng)該怎么辦呢？上海房產(chǎn)律師馬上為大家解答。

　　案情簡介：

　　2009年1月10日，趙與鴻興簽訂了《北京市商品房預(yù)售合同》。趙某購買了一套90平方米的鴻興開發(fā)的商品房建筑面積，房屋總價(jià)2.45億元，根據(jù)合同鴻興公司應(yīng)于2010年5月10日交付房屋。簽訂合同后，趙某按照合同同意支付全部購房款，鴻興公司于2010年5月5日通知趙某在當(dāng)年5月10日購房。

　　驗(yàn)收當(dāng)天我們并未研究發(fā)現(xiàn)生活質(zhì)量管理問題，后趙某與開發(fā)商辦理了交接手續(xù)，正式收房。趙某將房屋建筑裝修后于2010年12月搬入新居，大概需要半年，北京學(xué)生進(jìn)入一個(gè)夏季，常有暴雨來襲，趙某發(fā)現(xiàn)從外墻面環(huán)境開始發(fā)展向內(nèi)滲水，趙某家兩個(gè)臥室的墻面均已經(jīng)浸透，墻面有大量的水痕。后趙某找到一些開發(fā)商，要求以及開發(fā)商可以進(jìn)行分析維修。

　　開發(fā)商認(rèn)為，房屋已交付半年，交付質(zhì)量驗(yàn)收，不應(yīng)承擔(dān)維修義務(wù)，如果維修也可以，一切費(fèi)用由趙承擔(dān)。趙堅(jiān)持認(rèn)為，房屋質(zhì)量問題應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)維修義務(wù)，并承擔(dān)所有費(fèi)用。雙方在這個(gè)問題上發(fā)生了爭執(zhí)。

　　在查閱了雙方簽署的商品房預(yù)售合同之后，律師得出結(jié)論，外墻是房屋結(jié)構(gòu)的一部分。根據(jù)《房屋質(zhì)量保證書》的規(guī)定，外墻仍在規(guī)定的保修期內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的維修義務(wù)。建議趙某起訴要求開發(fā)商承擔(dān)維修責(zé)任并賠償損失。

　　法院判決結(jié)果：

　　北京市海淀區(qū)教育人民對(duì)于法院可以經(jīng)過進(jìn)行審理后判決：鴻興公司于判決生效后十日內(nèi)完成修復(fù)滲水墻面；鴻興公司于判決生效后十日內(nèi)賠償趙某各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)損失企業(yè)共計(jì)3萬元。

　　律師剖析：

　　房屋質(zhì)量糾紛是商品房交易過程中常見的糾紛類型之一，很多買受人在房屋交付后發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，多次找開發(fā)商協(xié)商均不能有效解決。因此，此類糾紛也成了最讓消費(fèi)者頭疼的一種糾紛，糾紛標(biāo)的本身不是很大，但是卻讓買受人內(nèi)心很不舒暢，畢竟剛買的新房就要維修，很多買受人還是比較忌諱的。

　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條明確規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。”

　　根據(jù)上述規(guī)定，如果房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響到買方的生活和住宅，買方可以要求解除合同并賠償損失，但“嚴(yán)重影響正常住宅使用”屬于法官的自由裁量權(quán)范圍，需要結(jié)合房屋質(zhì)量問題對(duì)買方的生活、財(cái)產(chǎn)安全、身體健康產(chǎn)生重大影響，是否嚴(yán)重干擾買方的正常生活等因素來確定。必要時(shí)還可委托相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)住房質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估。

　　如果除上述之外還有其他房屋質(zhì)量問題，買方必須首先尋找相關(guān)房屋質(zhì)量保證，以確認(rèn)房屋質(zhì)量問題是否出現(xiàn)在保修期內(nèi)，如果仍在保修期內(nèi)，可以直接要求賣方進(jìn)行維修。如果超過保修期，需要區(qū)別對(duì)待不同情況，屬于公共設(shè)施或部分問題，可以向物業(yè)公司報(bào)告維修情況，物業(yè)公司可以動(dòng)用公共維修基金進(jìn)行維修； 如果質(zhì)量問題出現(xiàn)在公共設(shè)施之外，則應(yīng)由買方解決。

　　如果出賣人對(duì)于其應(yīng)當(dāng)積極承擔(dān)修復(fù)義務(wù)的質(zhì)量管理問題，明確學(xué)生表示企業(yè)拒絕進(jìn)行修復(fù)技術(shù)或者在合理使用期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以通過先行修復(fù)，之后再要求出賣人承擔(dān)社會(huì)相關(guān)的修復(fù)成本費(fèi)用并賠償由此給買受人造成的損失。在此種情況下，買受人最好能提供有資質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估金融機(jī)構(gòu)的評(píng)估分析結(jié)論，以便向出賣人主張支付修繕費(fèi)用。

　　在司法實(shí)踐中，對(duì)于因小區(qū)的公共配套設(shè)施、附屬設(shè)施質(zhì)量問題等引起買受人生活不便的，一般不能認(rèn)定屬于《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條所適用的情形。一般情況下，出賣人交付的房屋存在一定的質(zhì)量問題，但不影響買受人正常居住使用的，在實(shí)踐當(dāng)中一般不會(huì)判決解除合同。

　　另外，買受人以商品房質(zhì)量管理存在一些問題進(jìn)行請(qǐng)求出賣人修復(fù)的，訴訟時(shí)效從知道自己或者企業(yè)應(yīng)當(dāng)知道該質(zhì)量安全問題之日起計(jì)算，但尚未超過保修期的除外；如果我們要求出賣人賠償經(jīng)濟(jì)損失，訴訟時(shí)效則從買受人知道或者公司應(yīng)當(dāng)知道該質(zhì)量控制問題分析造成其損失之日起計(jì)算。

　　訴訟策略指引：

　　為了解決這種情況下的質(zhì)量問題，買方有三種選擇：

　　一、買受人可以發(fā)展要求解除勞動(dòng)合同并賠償損失。如果企業(yè)因?yàn)榉课轁B水問題研究一直無法進(jìn)行解決，致使買受人一家公司無法通過正常工作生活居住，那么買受人可以提高依法向出賣人主張解除合同，并要求賠償損失。但結(jié)合本案的情況，房屋已經(jīng)經(jīng)過裝修并入住，且出現(xiàn)的質(zhì)量管理問題仍在保修期內(nèi)，該房屋信息質(zhì)量安全問題不能完全不同可以修復(fù)。因此，該質(zhì)量控制問題尚不足以達(dá)到嚴(yán)重社會(huì)影響正常居住使用的程度，筆者不建議買受人選擇此種教學(xué)方式方法解決。

　　二、買受人可以要求開發(fā)商修復(fù)房屋質(zhì)量問題，并賠償因此給買受人造成的損失。依據(jù)《住宅質(zhì)量保證書》的約定，外墻面質(zhì)量問題目前仍在保修期內(nèi)，買受人可以要求出賣人修復(fù)，并賠償因此給買受人造成的損失。本案中，因?yàn)閴γ嫦騼?nèi)滲水，致使趙某新裝修的房屋墻面遭到嚴(yán)重破壞，在外面修復(fù)后，趙某對(duì)墻面進(jìn)行重新裝修等費(fèi)用均屬于由于房屋質(zhì)量問題給趙某造成的損失，趙某可以依法要求開發(fā)商賠償這部分損失。

　　三、買受人沒有直接相關(guān)要求我們開發(fā)商進(jìn)行賠償修繕管理費(fèi)用及損失。在開發(fā)商拒絕修復(fù)及在合理使用期限內(nèi)拖延修復(fù)的情況下，買受人可以通過先行修復(fù)，之后再起訴開發(fā)商要求其支付修繕費(fèi)用并賠償經(jīng)濟(jì)損失。如果買受人不愿意先行修復(fù)，則建議學(xué)生選擇第二種教育方式，直接導(dǎo)致起訴開發(fā)商，要求開發(fā)商修復(fù)工作質(zhì)量安全問題并賠償損失。

　　法律是維護(hù)我們自身權(quán)益的有力工具，在我們遇到困難的時(shí)候，法律能夠?yàn)槲覀兟男泻戏?quán)益提供保障。如果您遇到相關(guān)問題，歡迎咨詢上海房產(chǎn)律師，我們會(huì)為你做出專業(yè)的解答。