在日常生活中，大多數(shù)人買房子和賣房子，他們會(huì)找到中介。但是，如果買賣雙方在中介公司的介紹服務(wù)下簽訂了協(xié)議，但由于各種原因，買方不想要房子，拒絕履行合同，買賣雙方是否還需要支付中介費(fèi)？閔行房產(chǎn)糾紛律師來解釋一下。
 

　    基本案例：

　　姚想買房子，所以他通過長興的一家房地產(chǎn)公司找到了合適的房子。2019年1月12日，在房地產(chǎn)公司的介紹和推廣下，他與賣方阿良簽訂了房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓銷售協(xié)議。房屋面積149.42平方米，包括一個(gè)停車位，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為232.8萬元。同時(shí)，同意在當(dāng)月25日前辦理房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)，中介費(fèi)由買賣雙方協(xié)商支付。如果一方違約，中介費(fèi)由違約方支付。

　　但協(xié)議簽訂后，姚某于當(dāng)月28日表示拒絕履行協(xié)議。房地產(chǎn)公司認(rèn)為姚的行為違約，應(yīng)按照之前簽訂的協(xié)議承擔(dān)中介費(fèi)，因此向長興縣人民法院起訴，要求姚立即支付中介費(fèi)4萬元。
 

　    審判現(xiàn)場

　　姚某變卦為什么？誰不負(fù)責(zé)買賣？姚需要承擔(dān)中介費(fèi)嗎？

　　針對(duì)上述問題，原被告和第三方阿良在審判現(xiàn)場進(jìn)行了激烈的辯論。

　　原告房地產(chǎn)公司表示，姚某在簽訂協(xié)議后拒絕履行協(xié)議，因?yàn)榉績r(jià)太高，已經(jīng)構(gòu)成違約，中介費(fèi)應(yīng)按照協(xié)議支付4萬元。被告姚辯稱，他確實(shí)與房地產(chǎn)公司阿良簽訂了《房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓買賣協(xié)議》。簽署的協(xié)議無效。房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部過錯(cuò)責(zé)任，無權(quán)收取任何費(fèi)用。法院應(yīng)當(dāng)駁回其所有請(qǐng)求。原因是：

　　首先，賣方只有阿亮一人簽字，妻子阿紅沒有在協(xié)議上簽字認(rèn)可交易。

　　第二，后來根據(jù)房地產(chǎn)交易中心的資料，我了解到購買的房地產(chǎn)仍有超過127萬元的抵押債權(quán)。直到簽訂協(xié)議三個(gè)月后的4月12日，上述抵押貸款才還清，但房地產(chǎn)公司在簽訂協(xié)議時(shí)隱瞞了這一事實(shí)。

　　第三，房地產(chǎn)公司未與他簽訂書面房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，不收取任何中介費(fèi)。

　　第三人阿亮說：財(cái)產(chǎn)確實(shí)與妻子阿紅共同擁有，但姚知道夫妻在簽訂合同時(shí)真誠出售，并支付了1萬元定金。姚違約后，該財(cái)產(chǎn)已出售給他人，這也表明阿紅完全同意出售該財(cái)產(chǎn)。簽訂協(xié)議十多天后，清空財(cái)產(chǎn)，準(zhǔn)備提前償還貸款，協(xié)助轉(zhuǎn)讓。

　　最后，長興法院駁回了原告房地產(chǎn)公司要求被告姚支付4萬元的中介費(fèi)。一審判決后，雙方均服判息訴，未提起上訴。
 

　　法官說法

　　閔行房產(chǎn)糾紛律師先學(xué)一個(gè)關(guān)鍵詞。中介合同:又稱中介服務(wù)合同

　　諾成合同：當(dāng)事人意圖一致的，不以一方交付標(biāo)的物為合同成立要求的合同，當(dāng)事人交付標(biāo)的物屬于合同成立后的履行行為。銷售合同，中介合同是典型的諾成合同。

　　爭議焦點(diǎn)1：本案涉及的房屋中介協(xié)議是否有效？

　　法官：中介合同為諾成合同，三方之間已建立中介關(guān)系。

　　在這種情況下，該協(xié)議包括買賣雙方與房地產(chǎn)公司之間的中介合同的權(quán)利和義務(wù)，以及銷售合同和中介合同之間的競爭和合作。事實(shí)上，財(cái)產(chǎn)確實(shí)是阿良和阿紅的共同財(cái)產(chǎn)。阿良以自己的名義單獨(dú)簽訂了房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓銷售協(xié)議。協(xié)議中房地產(chǎn)抵押不明確，必然會(huì)影響房屋銷售合同的效力，但不一定會(huì)導(dǎo)致中介合同的無效。

　　中介合同是一種承諾合同，只要雙方意圖一致。房地產(chǎn)公司在姚明和明亮之間進(jìn)行了溝通和協(xié)調(diào)，客觀地提供了媒體服務(wù)，三方共同簽署了協(xié)議。因此，三方之間建立了中介關(guān)系，不能僅僅因?yàn)槲茨芎炗啎娴姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同而否認(rèn)實(shí)際的中介法律關(guān)系。

　　因此，法院不采納姚某的抗辯意見，案件涉及的房屋中介合同關(guān)系依法成立生效。

　　由于中介合同關(guān)系是依法建立的。

　　為什么法院駁回了原告的請(qǐng)求？

　　這涉及到本案的第二個(gè)爭議焦點(diǎn)。

　　焦點(diǎn)二：姚某是否應(yīng)向中介支付傭金？

　　法官：在簽訂合同簽訂合同有關(guān)的重要事實(shí)，存在主觀過錯(cuò)。

　　雖然中介促進(jìn)了合同的建立，但客戶應(yīng)按照協(xié)議支付報(bào)酬，但這并不意味著只要買賣雙方簽訂了房屋銷售合同，中介就可以收取傭金。中介應(yīng)當(dāng)如實(shí)告知客戶關(guān)于簽訂合同的事項(xiàng)。中介故意隱瞞與簽訂合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害客戶利益的，不得要求支付報(bào)酬，并承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

　　在這種情況下，中介提供的合同信息直接影響到雙方的銷售。購房決定其信息是否真實(shí)、全面至關(guān)重要。房地產(chǎn)公司作為房屋銷售合同的中介，有義務(wù)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)查和如實(shí)報(bào)告。但房地產(chǎn)公司未明確房地產(chǎn)所有人和抵押債權(quán)，未提供其他共有人（阿紅）有效委托程序，促使姚與阿亮簽訂協(xié)議，難以確定已履行謹(jǐn)慎的義務(wù)。

　　雖然阿良和房地產(chǎn)公司都提到阿紅同意出售房地產(chǎn)，抵押債權(quán)不影響交易，但上述風(fēng)險(xiǎn)沒有反映在協(xié)議中。閔行房產(chǎn)糾紛律師結(jié)合審判聲明，房地產(chǎn)公司認(rèn)識(shí)到上述風(fēng)險(xiǎn)會(huì)影響合同履行的可能后果。在這種情況下，在簽訂合同之前沒有告知姚明有明顯的主觀過錯(cuò)。

　　綜上所述，房地產(chǎn)公司在簽訂協(xié)議時(shí)未履行報(bào)告義務(wù)，因此沒有中介報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)，因此法院不支持原告的請(qǐng)求。