近年來，法律審訊畛域少量涌現(xiàn)開發(fā)商與名義購(gòu)房人歹意勾通套取銀行存款的“虛偽按揭”類案件，即名義購(gòu)房人持與開發(fā)商簽定的虛偽購(gòu)房條約，向銀行請(qǐng)求，銀行、開發(fā)商、名義購(gòu)房人三方簽定按揭存款條約商定：名義購(gòu)房人以其所“購(gòu)置”的屋宇為銀行供應(yīng)典質(zhì)包管，在搞妥抵押權(quán)掛號(hào)前，開發(fā)商為存款供應(yīng)階段性保障。上海律師今天就為您解答一下相關(guān)的問題。
該類案件中，開發(fā)商與名義購(gòu)房人之間并不存在真實(shí)的房屋買賣交易，名義購(gòu)房人也不占有使用房屋，所套取的貸款由開發(fā)商實(shí)際使用，首付款及后續(xù)的房貸也由開發(fā)商實(shí)際支付。一旦開發(fā)商因資金緊張停止向貸款賬戶還款，銀行貸款債權(quán)如何救濟(jì)即成為實(shí)務(wù)中的棘手問題。
實(shí)務(wù)中，各地法院對(duì)“虛偽按揭”類案件的審理思緒差別較大，觀念紛歧的征象較為顯著，本文梳理“虛偽按揭”類案件的裁判觀念，歸結(jié)以下典范題目予以研討，為法律實(shí)務(wù)供應(yīng)參考：
1、商品房生意條約及按揭存款條約的效能；
2、金融告貸合同糾紛救濟(jì)框架下法院所采取的審理模式及開發(fā)商、名義購(gòu)房人的法律責(zé)任；
3、貸款銀行明知開發(fā)商虛假套貸對(duì)責(zé)任承擔(dān)主體的影響；
4、侵權(quán)法上，開發(fā)商與名義購(gòu)房人是否對(duì)銀行構(gòu)成共同侵權(quán)，從而應(yīng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。
商品房生意條約與按揭貸款合同的效力認(rèn)定。觸及條約膠葛的案件中，無論是從法院審理角度仍是從律師代理角度，判斷涉案合同效力都是辦案過程中必不可少的環(huán)節(jié)。開發(fā)商與名義購(gòu)房人之間的購(gòu)房條約有效。
法律實(shí)務(wù)中，關(guān)于開發(fā)商為套取銀行存款，與名義購(gòu)房人所簽定的虛偽購(gòu)房條約效能題目，審理法院普通均會(huì)認(rèn)定購(gòu)房條約無效。但仔細(xì)觀之，不同法院認(rèn)定合同無效的法律依據(jù)則又有不同，主要包括如下幾種觀點(diǎn)：
1、有的法院覺得開發(fā)商與名義購(gòu)房人簽定的購(gòu)房條約，屬于《合同法》第52條第2項(xiàng)“歹意勾通，侵害國(guó)度、集體或許第三人好處”的劃定，依法應(yīng)為有效條約。持該觀念訊斷如北京二中院（2014）二中民終字第16855號(hào)北京明達(dá)房地產(chǎn)開辟無限公司與陳卡商品房預(yù)售條約膠葛二審民事判決書。
再看處所法院的指示看法，亦可拜見《廣東省高等國(guó)民法院對(duì)于審理商品房生意合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》第9條第1款規(guī)定，“出賣人與買受人惡意串通，為騙取借款而簽訂虛假商品房買賣合同的，該商品房買賣合同因惡意串通、損害第三人利益而無效?！?
2、有的法院覺得，開發(fā)商與名義購(gòu)房人簽定的購(gòu)房條約因吻合《合同法》第52條第3項(xiàng)“以正當(dāng)方式掩飾非法目標(biāo)”的劃定而有效，如最高國(guó)民法院公報(bào)案例“徐州大舜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴王志強(qiáng)商品房預(yù)售合同糾紛案”即采取此種觀點(diǎn)。
3、有的法院合用《合同法》第52條第4項(xiàng)“違背法令、行政法例的強(qiáng)制性劃定”，進(jìn)而認(rèn)定購(gòu)房條約有效。相干訊斷如廣東中山第一法院（2014）中一法三民一初字第991號(hào)一審民事判決書、上海嘉定區(qū)法院（2018）滬0114民初384號(hào)一審民事判決書。
4、有的法院合用《民法總則》第146條第1款“行為人與相對(duì)人以虛偽的意義暗示實(shí)行的民事法令行動(dòng)有效?！钡膭澏?，認(rèn)定開發(fā)商與名義購(gòu)房人之間的購(gòu)房條約屬于通謀虛偽暗示，并據(jù)此認(rèn)定購(gòu)房條約有效。
上海律師了解到，另如廣東省高等國(guó)民法院《對(duì)于審理屋宇生意條約膠葛案件的指引》第12條第1款劃定：“出售人為套取貸款與他人簽訂虛假的房屋買賣合同，應(yīng)當(dāng)依照民法總則第一百四十六條第一款的規(guī)定，認(rèn)定買賣合同無效?！毕嚓P(guān)判決如廣東廣州越秀區(qū)法院（2017）粵0104民初12705號(hào)一審民事判決書。