在現(xiàn)代生活中，廣告充斥著各個(gè)生活角落，尤其在購(gòu)買房屋時(shí)，開發(fā)商會(huì)利用各種各樣充滿誘惑力的廣告內(nèi)容吸引購(gòu)買者，那么，廣告宣傳中的內(nèi)容能否成為日后購(gòu)買合同中的內(nèi)容呢？今天上海房產(chǎn)糾紛律師就整理了相關(guān)內(nèi)容為您解答疑惑，希望對(duì)您能有所幫助。

　　案情簡(jiǎn)介：

　　2007年宏圖房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)能力有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“宏圖公司”）開發(fā)的一個(gè)“國(guó)家康居示范建設(shè)工程”項(xiàng)目管理開始進(jìn)行預(yù)售。宏圖公司可以通過(guò)一些戶外活動(dòng)廣告、借助網(wǎng)絡(luò)媒體等廣為宣傳，并印發(fā)了學(xué)生相關(guān)知識(shí)宣傳教育資料，資料中寫明：該項(xiàng)目為“國(guó)家康居示范工程”項(xiàng)目，小區(qū)內(nèi)容積率為1.87，綠化面積為40％；太陽(yáng)能利用技術(shù)，大大提高節(jié)約社會(huì)公共用電量；生態(tài)城市雨水再利用循環(huán)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)，一年節(jié)水1.6萬(wàn)噸；小區(qū)配備游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等。

　　同年12月10日，周某與宏圖公司簽訂了《商品房銷售合同》 ，同意周某購(gòu)買宏圖公司開發(fā)項(xiàng)目一套住房，總價(jià)81萬(wàn)元。合同簽訂后，周支付了房子的全部?jī)r(jià)格。2008年12月，當(dāng)周收回房子時(shí)，他發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目沒有獲得“國(guó)家幸福示范工程”證書，只是正在實(shí)施的示范工程之一。小區(qū)的實(shí)際容積率為1.99，綠化面積僅為30%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于先前的承諾，其他承諾都沒有兌現(xiàn)。

　　經(jīng)過(guò)周某多次查找公司要求公司履行宣傳材料中的承諾，否則承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，但公司對(duì)周某的要求置若罔聞。洪圖說(shuō)，其銷售廣告和宣傳材料是邀請(qǐng)?zhí)峁┑模荒茏鳛楹贤囊徊糠?，洪圖沒有義務(wù)建造廣告中所述的住宅小區(qū)配套設(shè)施。并在《商品房銷售合同》補(bǔ)充協(xié)議第13條： “本合同與宣傳材料、模型、樣板房圖片、數(shù)據(jù)、文字如有差異，以合同內(nèi)容為準(zhǔn)?！?。賣方設(shè)立的樣板房只可作為裝修及裝修的參考，不得作為本合約項(xiàng)下商品房質(zhì)素、設(shè)備及裝修的交付標(biāo)準(zhǔn)，公司不應(yīng)承擔(dān)任何違約。

　　在協(xié)商未果的情況下，周某將開發(fā)商發(fā)展宏圖實(shí)現(xiàn)公司告上法庭，要求我們開發(fā)商進(jìn)行返還購(gòu)房款10萬(wàn)元，作為其不能及時(shí)兌現(xiàn)自己承諾的違約金。

　　法院判決結(jié)果：

　　經(jīng)審理，北京市人民法院豐臺(tái)區(qū)判決，洪圖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)當(dāng)在本判決生效后五天內(nèi)向周某支付違約人民幣7.8萬(wàn)元。

　　律師剖析：

　　本案涉及商品房買賣過(guò)程中可以比較常見的糾紛類型之一，即對(duì)商品房銷售網(wǎng)絡(luò)廣告和宣傳相關(guān)資料上承諾的認(rèn)定存在問題。通常開發(fā)商在商品房預(yù)售之前會(huì)通過(guò)鋪天蓋地的廣告，通過(guò)研究做出各種誘人的承諾以達(dá)到教育宣傳的目的，那么我們這些承諾究竟能否認(rèn)定為要約？能否作為一個(gè)合同管理內(nèi)容的一部分呢？這就要求需要根據(jù)具體實(shí)際問題以及具體情況分析。

　　首先，要區(qū)分要約和要約可以邀請(qǐng)。我國(guó)《合同法》第十四條規(guī)定：“要約是我們希望和他人進(jìn)行訂立勞動(dòng)合同的意思就是表示，該意思表示企業(yè)應(yīng)當(dāng)更加符合研究下列相關(guān)規(guī)定：

　?。ㄒ唬﹥?nèi)容以及具體分析確定；

　?。ǘ┍砻髦袊?guó)經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示一個(gè)約束?！?

　　第十五條規(guī)定：“要約邀請(qǐng)是希望得到他人向自己能夠發(fā)出要約的意思表示。寄送的價(jià)目表、拍賣公告、招標(biāo)信息公告、招股說(shuō)明書、商業(yè)網(wǎng)絡(luò)廣告等為要約邀請(qǐng)。商業(yè)銀行廣告的內(nèi)容是否符合要約規(guī)定的，視為要約?！?

　　通過(guò)分析上述法律規(guī)定可知，出賣人在商品房銷售網(wǎng)絡(luò)廣告和宣傳教育資料上的承諾，原則上屬于要約邀請(qǐng)，但當(dāng)其符合要約規(guī)定時(shí)，則視為要約。在司法社會(huì)實(shí)踐中，銷售產(chǎn)品廣告和宣傳工作資料是否符合現(xiàn)在以下四個(gè)要件，則認(rèn)定為要約：

　?。?）銷售企業(yè)廣告和宣傳信息資料管理涉及的內(nèi)容在商品房開發(fā)發(fā)展規(guī)劃能力范圍內(nèi)；

　?。?）銷售廣告和宣傳資料研究?jī)?nèi)容是針對(duì)我國(guó)房屋及相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施的；

　?。?）所作的說(shuō)明和允諾具體情況確定；

　?。?）對(duì)商品房買賣合同的訂立以及對(duì)于房屋價(jià)格的確定有重大環(huán)境影響。

　　本案中，開發(fā)商宏圖公司在銷售網(wǎng)絡(luò)廣告和宣傳資料中對(duì)小區(qū)進(jìn)行房屋及相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施的宣傳工作都是一個(gè)具體、明確的，尤其是“國(guó)家康居住宅建設(shè)示范項(xiàng)目工程”、容積率、綠化率、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)地宣傳，對(duì)《商品房買賣合同》的訂立和價(jià)格方面的確定有重大問題影響。上述企業(yè)宣傳教育內(nèi)容更加符合要約的構(gòu)成要件，應(yīng)當(dāng)可以視為要約。因此，應(yīng)認(rèn)定為雙方經(jīng)濟(jì)合同管理內(nèi)容的一部分。

　　在合同約定的支付時(shí)間內(nèi)，公司沒有執(zhí)行上述宣傳內(nèi)容，應(yīng)對(duì)違約承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。然而，在這種情況下，對(duì)于合同中違約的責(zé)任沒有明確的協(xié)議，而且很難確定房?jī)r(jià)廣告內(nèi)容的具體比例。在司法實(shí)踐中，賠償金額一般可以根據(jù)住房市場(chǎng)價(jià)值貶值和由此導(dǎo)致的賣方成本降低等因素來(lái)確定。

　　訴訟策略指引：

　　在出現(xiàn)類似情形時(shí)，一般可通過(guò)如下兩種方式主張權(quán)利：

　　一、買受人可以發(fā)展要求開發(fā)商承擔(dān)違約風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。如前所述，如果公司銷售網(wǎng)絡(luò)廣告和宣傳相關(guān)資料的內(nèi)容進(jìn)行明確、具體，可以通過(guò)履行，那么學(xué)生可以認(rèn)定為要約，則應(yīng)為合同管理內(nèi)容。如果在交房時(shí)開發(fā)商未按照約定交付房屋，那么開發(fā)商便構(gòu)成違約，買受人可以設(shè)計(jì)要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。但是他們因?yàn)閯趧?dòng)合同中一般都是沒有約定此種教學(xué)情況的違約責(zé)任能力承擔(dān)教育方式，此時(shí)，買受人可以同時(shí)主張開發(fā)商退還部分購(gòu)房款作為主要承擔(dān)違約責(zé)任的方式。

　　二、買受人以欺詐為由主張撤銷合同，賠償經(jīng)濟(jì)損失。在實(shí)踐中，遇到一個(gè)部分買受人可以認(rèn)為開發(fā)商構(gòu)成欺詐，撤銷合同，賠償損失。對(duì)于學(xué)生一般產(chǎn)品銷售廣告和宣傳相關(guān)資料中所述研究?jī)?nèi)容不超出國(guó)家法律制度規(guī)定的限度，司法社會(huì)實(shí)踐中，不宜認(rèn)定為欺詐。

　　最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國(guó)民法通則＞若干問題的意見（試行）》第68條規(guī)定：“一方當(dāng)事人故意告知對(duì)方虛假情況，或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對(duì)方當(dāng)事人作出錯(cuò)誤意思表示的，可以認(rèn)定為欺詐行為?！庇纱丝梢姡瑯?gòu)成欺詐必須滿足以下條件：

　?。?）欺詐人具有欺詐的故意；

　?。?）有欺詐行為；

　?。?）被欺詐人陷于錯(cuò)誤是基于欺詐人的欺詐；

　?。?）被欺詐人因錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)而為一定的意思表示。

　　在這種情況下，開發(fā)商的銷售廣告和宣傳材料的內(nèi)容不構(gòu)成欺詐。因此，建議買方選擇第一種方式，依法向發(fā)展商索賠違約。實(shí)際上，法官有一定的自由裁量權(quán)。舉例來(lái)說(shuō)，法庭在這宗案件中認(rèn)為，如果發(fā)展商的虛假承諾不受懲罰，便會(huì)造成大量有關(guān)房地產(chǎn)銷售的夸大宣傳，誤導(dǎo)買家作出購(gòu)買決定，因此，法庭命令發(fā)展商承擔(dān)違約的罰款。

　　法條鏈接：

　　《中華民族人民民主共和國(guó)合同法》第八條：“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人之間具有中國(guó)法律制度約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照約定履行我們自己的義務(wù)，不得擅自變更問題或者解除合同。依法成立的合同受法律環(huán)境保護(hù)”

　　第四十四條依法訂立的合同自成立之日起生效的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理批準(zhǔn)或者登記手續(xù)

　　第六十條：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照約定進(jìn)行全面發(fā)展履行我們自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用管理原則，根據(jù)企業(yè)合同的性質(zhì)、目的和交易行為習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)?！?

　　第一百零七條：“當(dāng)事人一方不履行合同管理義務(wù)教育或者沒有履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)積極承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者國(guó)家賠償經(jīng)濟(jì)損失等違約風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任?！?

　　上就是小編為大家整理的有關(guān)夫拆遷的知識(shí)，通過(guò)以上知識(shí)相信您對(duì)此問題已經(jīng)有了大致的了解，如果您還有更多的疑問，可以咨詢上海房產(chǎn)糾紛律師幫您擺脫法律困境。