城市進展中，一紙拆令往往伴隨大量手握分房指標的失地農(nóng)民，該指標對應(yīng)的是回遷房?；剡w房產(chǎn)權(quán)人大多受教育程度不高，收入水平低，突如其來的不動產(chǎn)期待物權(quán)讓他們急于變現(xiàn)。市場的另一端是早就覬覦房價飛漲紅利的“城里人”和苦于天價房而居無定所的“搬磚工”。在飛速信息的促進下，兩者迅速達成指標購買合意，但指標如何落地還有相當風(fēng)險。下面上海房產(chǎn)律師為大家講解回遷房分房指標的轉(zhuǎn)讓。

　　1 .回遷房分房指標轉(zhuǎn)讓的合法性

　　通說認為，分房指標是當事人的期待物權(quán)，即在未來確定的時間內(nèi)能夠獲得一處不動產(chǎn)，法律并沒有禁止這種期待權(quán)的轉(zhuǎn)讓，根據(jù)“法無禁止則自由”的思想，分房指標在權(quán)利人合法自愿的情況下，可以自由進行轉(zhuǎn)讓。2011年5月浙江某房屋買賣合同案，法院認為回遷房（安置房）轉(zhuǎn)讓協(xié)議屬于債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，系雙方真實意愿締結(jié)的合法有效房地產(chǎn)買賣合同，分房指標是具有物權(quán)屬性的債權(quán)。

　　2011年6月，《全國民事審判工作會議紀要》第10條明確，被拆遷人依法享有的拆遷安置權(quán)利具有物權(quán)屬性，在產(chǎn)生權(quán)利沖突時，優(yōu)先于其他權(quán)利。因此可以得出結(jié)論，分房指標可以轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓的客體是優(yōu)先于其他權(quán)利的期待物權(quán)。事實上，北京高院在2014年12月召開的《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件疑難問題的會議紀要》對此問題亦進行了明確，第5條當事人簽訂合同將房屋（包括拆遷安置用房等）的購房指標轉(zhuǎn)讓給他人，當事人主張轉(zhuǎn)讓無效的，一般不予支持。

　　2 .回遷房分房指標轉(zhuǎn)讓中的法律風(fēng)險

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第42條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。該條確定了地隨房走的基本轉(zhuǎn)讓制度。分房指標的出讓人通常是被拆遷地的村集體成員，因此除了故意違反誠實信用違約的情形外，至少還存在以下風(fēng)險：

　　一是分房指標對應(yīng)的房屋所占土地屬于村集體所有，轉(zhuǎn)讓合同無效。若該拆遷地被用作商業(yè)開發(fā)，由開發(fā)商通過出讓方式獲得后，修建約定數(shù)量的房屋對被拆遷人進行安置，則轉(zhuǎn)讓合同大概率能夠得到履行。但若用于修建回遷房的土地性質(zhì)并沒有改變，仍是集體所有，則根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓協(xié)議因違反《城市房地產(chǎn)管理法》第9條、《土地管理法》第10條的禁止性規(guī)定而無效。

　　二是分房指標不明致使合同尚未成立。任何權(quán)利的轉(zhuǎn)移都應(yīng)當以權(quán)利清晰明確為前提。在部分出讓人的拆遷協(xié)議中，由于未對補償安置房屋進行明確，致使分房指標不具備物權(quán)屬性，轉(zhuǎn)讓合同因約定不明而不被支持。2011年7月山東某房屋買賣合同案中，法院認為案涉房屋已被拆除，回遷的安置房尚未定位，回遷指標無法更名。故房地產(chǎn)買賣契約因標的物不明確而未能成立。

　　三是未經(jīng)共有人同意而無效。回遷房指標的出讓權(quán)利人一般與原房屋居住人一致，除了夫妻雙方外，還有同住子女，轉(zhuǎn)讓人往往忽視同住子女，特別是成年子女的同意而引起無權(quán)處分，致使合同效力待定。

　　以上就是小編整理的全部內(nèi)容，如果您對此還有疑問，可以在線咨詢上海房產(chǎn)律師，我們?yōu)槟峁┟赓M的一對一咨詢服務(wù)。