我國《民法通則》和《合同法》并未專門規(guī)定法律行為轉(zhuǎn)換，所以對于相關(guān)案件，只能借助于法律行為部分無效以及法律行為解釋規(guī)則在一定程度上迂回地實現(xiàn)法律行為轉(zhuǎn)換。上海房產(chǎn)律師為您講講有關(guān)的情況。
法律行為轉(zhuǎn)換本來就以法律行為解釋為前提，只有先通過解釋確定法律行為的內(nèi)容，才能判斷其是否無效，進而決定可否進行轉(zhuǎn)換。在解釋與轉(zhuǎn)換之間實際上并不存在非常精確的界線，或者說在二者之間存在一個模糊區(qū)域，其界線根據(jù)需要可以左右滑動。
鑒于法律行為轉(zhuǎn)換在我國民法中欠缺明文規(guī)定，該界線可以向法律行為轉(zhuǎn)換這一側(cè)推移，擴大其解釋空間，使之承擔(dān)法律行為轉(zhuǎn)換的部分功能。對于經(jīng)濟適用房借名購房合同，如果雙方約定“5年后（或條件具備后）出名人應(yīng)當(dāng)將所購房屋登記于借名人名下”，即便合同包含“所購房屋歸借名人所有，由借名人占有、使用”之約定，也可以解釋為雙方達(dá)成5年后（或條件具備后）出名人應(yīng)當(dāng)將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給借名人之合意，此項合意應(yīng)當(dāng)有效。
至于房屋由借名人占有、使用之約定，由于背離了經(jīng)濟適用房系為困難居民提供住房保障這一宗旨，應(yīng)認(rèn)定為無效。依據(jù)我國《合同法》56條第2句，合同部分無效不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。經(jīng)濟適用房借名購房合同該部分內(nèi)容無效，不應(yīng)當(dāng)影響雙方關(guān)于將來所有權(quán)轉(zhuǎn)讓之約定的效力。
據(jù)此，在5年期滿之前，如果借名人請求出名人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)，出名人有權(quán)拒絕。但在5年期滿之后，出名人有義務(wù)將房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)給借名人，借名人應(yīng)當(dāng)按照《經(jīng)濟適用住房管理辦法》30條第2款之規(guī)定補足土地收益等相關(guān)價款。但在5年期滿之前，出名人有權(quán)請求借名人返還房屋的占有。而在5年期滿之后，出名人沒有此項返還請求權(quán)，因為依房屋買賣合同，此時其本來就有義務(wù)使借名人取得房屋的占有。
如果委托型借名購房的目的是規(guī)避房產(chǎn)限購令，由于借名人在特定區(qū)域內(nèi)同樣不具備購買此處房屋的資格（要么沒有本地戶口且社保繳費年限不夠，要么雖有本地戶口但已經(jīng)擁有多處房屋），所以也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定出賣人只愿意與具備購房資格的出名人發(fā)生房屋買賣合同關(guān)系，否則將因買賣合同效力障礙導(dǎo)致目的落空。
依據(jù)我國《合同法》402條之但書，房屋買賣合同的雙方當(dāng)事人也應(yīng)認(rèn)定為出名人與出賣人。該買賣合同本身既不違反禁止性法律法規(guī)，也不違反社會公共利益，因而有效。在房屋登記于出名人名下之后，出名人取得所有權(quán)。
借名人與出名人之間的借名合同效力如何，須考察房產(chǎn)限購令的性質(zhì)而予以判定。限購令顯然不是法律法規(guī)，只是一種經(jīng)濟政策，其目的在于調(diào)控房地產(chǎn)市場，以在特定時期和特定區(qū)域內(nèi)抑制房價過快上漲，遏制房地產(chǎn)市場的“炒作”現(xiàn)象，引導(dǎo)房地產(chǎn)資源配置向剛性需求傾斜。
盡管有時因為各種因素其實際效果不盡如人意，但初衷是為了維護房地產(chǎn)領(lǐng)域的公共利益。因此，旨在規(guī)避房產(chǎn)限購令的借名合同雖然不違反禁止性法律法規(guī)，但違反社會公共利益，應(yīng)當(dāng)按照與經(jīng)濟適用房借名購房合同類似的方式予以處理。
特殊之處在于，在適用法律行為解釋規(guī)則與部分無效規(guī)則時，由于欠缺類似于《經(jīng)濟適用住房管理辦法》30條第2款中“5年期滿后可以轉(zhuǎn)讓”之規(guī)定，所以只能解釋為雙方達(dá)成“限購令取消后（或借名人具備購房資格后）出名人應(yīng)當(dāng)將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給借名人”之合意，該合意有效。當(dāng)然，其只能產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，不能直接使借名人取得房屋所有權(quán)。
在狹義的借名買房案例中，名人只需提供相關(guān)文件，通過借名自己簽訂房屋買賣合同。出售房屋是借用“以他人名義執(zhí)行法律行為”中的一個名稱的行為。購房者是誰，必須考慮相對人的意愿、名義承運人的意愿和相對人的誠信等因素來確定。
由于我國經(jīng)濟適用房和適用房產(chǎn)限購令的房屋都涉及購房人的購房資格管理問題，所以應(yīng)認(rèn)定中國作為行政相對人的出賣人只愿意與出名人文化發(fā)生改變房屋買賣雙方合同法律關(guān)系。
上海房產(chǎn)律師認(rèn)為，出名人雖然我們將其名義借給借名人通過使用，但其當(dāng)時社會并不能夠愿意自己承受房屋買賣交易合同之后果，而且學(xué)生由于其沒有政府出面訂立勞動合同，所以他們事實上也并未發(fā)展作出選擇購買商品房屋的意思就是表示。