業(yè)主會所就是以自己所在園區(qū)業(yè)主為主要技術(shù)服務(wù)研究對象的綜合性康體娛樂文化服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施。園區(qū)的會所是屬于開發(fā)商的專有部分學(xué)生還是業(yè)主的共有部分？若屬于中國共有部分，那么是屬于法定共有部分教師還是可以約定共有部分？物權(quán)法第七十三條規(guī)定的“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他城市公共活動場所、公用設(shè)施”是否應(yīng)該包括園區(qū)的會所？都是非常值得進(jìn)行探討的問題。上海房產(chǎn)糾紛律師就來為您講講有關(guān)的情況。
由于《物權(quán)法》沒有規(guī)定會所的所有權(quán)，自《物權(quán)法》頒布以來，上述問題一直存在爭議。一種觀點是: 理論上一般認(rèn)為，商品房銷售合同的具體協(xié)議取決于開發(fā)商將通過合同的形式將社區(qū)作為共有的一部分，否則，由于社區(qū)沒有出售出去的房屋，會所的組成部分按照其所有權(quán)的專屬部分給開發(fā)商。此外，《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定，業(yè)主所有的“公共場所和公共設(shè)施”不得包括會所，其主要原因是:
?。?）從權(quán)利能力構(gòu)成看，會所與其他建筑物設(shè)計能夠進(jìn)行明確區(qū)分，可以排他使用，能夠及時登記管理成為一個特定業(yè)主所有權(quán)的客體，其權(quán)源應(yīng)為其自身的建造者開發(fā)商。由于我國法律上沒有學(xué)生明確相關(guān)規(guī)定會所是否應(yīng)該屬于中國共有部分，因此他們解釋上應(yīng)從會所是否是專有部分問題著手。既然如此，就不能將其納入共有部分的范圍。
?。?）從投資建設(shè)看，會所可以成為園區(qū)的附屬設(shè)施，但是，園區(qū)也可以不需要會所。所以，從優(yōu)化城市建設(shè)，鼓勵開發(fā)商興建會所考慮，允許開發(fā)商保留對會所的專有權(quán)，對業(yè)主是有利的，可以通過雙方之間的另行約定來規(guī)定會所的服務(wù)對象和經(jīng)營問題。
（3）從經(jīng)營企業(yè)使用看，會所是一個具有中國一定的營利性的場所，有時可能要面向經(jīng)濟(jì)社會改革開放，服務(wù)于我國許多不特定工作的人，所以不能把會所簡單地理解為僅服務(wù)于業(yè)主的公用基礎(chǔ)設(shè)施或公共服務(wù)場所。而從事生產(chǎn)經(jīng)營發(fā)展活動就存在問題一定的商業(yè)銀行風(fēng)險，如果營利的話，業(yè)主固然可能會有自己一定的收益，但如果可以發(fā)生提供一定的虧損甚至產(chǎn)生巨大虧損，在業(yè)主共有的情況下，可能會由業(yè)主需要承擔(dān)法律責(zé)任，這將使業(yè)主承擔(dān)過大的風(fēng)險，況且由業(yè)主共有并實際成本管理會所，業(yè)主也未必能夠勝任。
另一種觀點是，實務(wù)界傾向研究認(rèn)為，園區(qū)會所的建筑工程成本管理已經(jīng)分?jǐn)偟綀@區(qū)的各個部分業(yè)主了，如果我們沒有進(jìn)行約定，則會所屬于業(yè)主可以共同發(fā)展所有。
在實踐中，經(jīng)常遇到的問題是開發(fā)商為謀取經(jīng)濟(jì)利益而將規(guī)劃用來作會所的場地當(dāng)做商鋪出售或出租給他人，大部分業(yè)主在購房時就是他們看重廣告活動中被描繪成多功能且高檔次的會所而作出購房需求選擇的，結(jié)果在承受了較高的房價買下房屋后，卻發(fā)現(xiàn)問題沒有會所，或者會所十分簡陋，這往往能夠使得學(xué)生雙方之間矛盾導(dǎo)致無法調(diào)解而最終結(jié)果只能同時通過人民法院的判決予以及時處理。
也經(jīng)常出現(xiàn)會所與物業(yè)服務(wù)室、業(yè)主聘請物業(yè)服務(wù)公司和發(fā)展商委托會所經(jīng)營者交叉混亂的情況，當(dāng)沖突往往難以調(diào)和時，如果法院傾向于保護(hù)發(fā)展商原有的收益，就容易導(dǎo)致大規(guī)模的園區(qū)業(yè)主集團(tuán)糾紛，造成不利的社會影響。從這個角度來看，在沒有相關(guān)協(xié)議的情況下，法院大多選擇確認(rèn)俱樂部屬于共同所有權(quán)的觀念，以達(dá)到確定糾紛分割的目的。
需要指出的是，這兩種意見的前提是高度一致的，即如果會所權(quán)利的性質(zhì)是在商品房買賣合約或管理條例中訂明的話，便應(yīng)該從中訂明。只有在發(fā)展商與業(yè)主之間沒有協(xié)議或協(xié)議不明確的情況下，才會出現(xiàn)上述意見分歧。如果有必要選擇一種最符合法律權(quán)利來源和生活邏輯的范式。
如業(yè)主委員會的辦公室、業(yè)主康樂、業(yè)主娛樂等，與業(yè)主的日常生活非常密切，重要活動亦會包括在內(nèi)，作為共同業(yè)主; 如果主要是商住、飲食或完全由物業(yè)服務(wù)公司使用，而業(yè)主的生活并非主要問題，則應(yīng)確認(rèn)為獨家發(fā)展商。在開發(fā)商保留會所專用權(quán)的條件下，會所使用權(quán)可以通過法律或合同作為公共部分轉(zhuǎn)讓給園區(qū)所有人。
同時，未經(jīng)開發(fā)商和業(yè)主同意，開發(fā)商不得改變俱樂部的原有用途。換句話說，作為開發(fā)商一方的俱樂部經(jīng)營者，如果你想改變俱樂部原有的商業(yè)用途，你必須獲得俱樂部所有者一方的同意。這也是俱樂部作為共同所有權(quán)共享對象部分的最后一筆的含義。
上海房產(chǎn)糾紛律師認(rèn)為，對于俱樂部的所有權(quán)，從協(xié)議中有協(xié)議，沒有協(xié)議或協(xié)議不明確，從法律效力和社會效力的統(tǒng)一角度，應(yīng)當(dāng)以俱樂部經(jīng)營的性質(zhì)和所有者日常生活的親密程度作為認(rèn)定審判實踐的依據(jù)。