隨著人民生活水平的不斷提高，也讓我們對居住的要求越來越高，雖然我們賺的也是越來越多，但看著滿世界的高樓大廈，又想想自己手里的杯水車薪，有哪一間是屬于我的呢？毋庸置疑，在現(xiàn)在這個市場環(huán)境下，首付已經(jīng)成為大多數(shù)購房者的最大困難之一，現(xiàn)在社會上天天叫嚷著，房子又漲價了、政策又變化了，這一切的一切直接影響的都是我們手里的錢還能不能買到一套稱心如意的房子。今天上海房產(chǎn)律師就來說說買房會遇到哪些問題？

　　1、在出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明的情況下，出賣人與買受人簽訂的預(yù)售合同是否有效？

　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定： “賣方未取得商品房預(yù)售證書的，視為與買方訂立了商品房買賣合同無效，但起訴前取得的商品房預(yù)售證書可視為有效?！?

　　可見，簽訂商品房預(yù)售合同，開發(fā)商必須取得商品房預(yù)售許可證明，否則，合同無效。當(dāng)然也有例外。商品房預(yù)售人在買受人向法院提起訴訟前取得商品房預(yù)售許可證明的，也可以認(rèn)定預(yù)售合同有效，但前提是在訴訟前取得。

　　2、房屋買賣雙方企業(yè)簽訂預(yù)售合同后，沒有問題進行相關(guān)登記備案，一方當(dāng)事人之間可以通過請求確認(rèn)合同無效嗎？

　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理登記備案為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。當(dāng)事人約定登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同的生效條件的，從其約定，但一方已履行主要義務(wù)的，另一方接受的除外。"

　　由此可見，雖然法律規(guī)定商品房預(yù)售合同簽訂后需要辦理登記備案，但雙方在簽訂預(yù)售合同后未辦理登記備案手續(xù)的，法院不予支持，是否辦理登記備案手續(xù)并不是預(yù)售合同生效的條件。

　　3、房屋質(zhì)量問題可以隨時要求賣家維修嗎？

　　《商品房銷售管理辦法》第三十三條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所銷售的商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容。保修期從交付之日起計算。商品住宅的保修期限不得少于建設(shè)工程承包人向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保證書規(guī)定的保修期限；持續(xù)時間少于《條例》規(guī)定的最低保修期的，不得少于《條例》規(guī)定的最低保修期。非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包人向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保證書規(guī)定的保修期限。在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)責(zé)任。因不可抗力或使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。"

　　此外，我國《建筑工程質(zhì)量管理條例》第40條規(guī)定，在正常使用條件下，建筑工程的最短保修期為： (1）基礎(chǔ)設(shè)施工程、建筑基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，設(shè)計文件規(guī)定的工程合理使用年限； (2）屋面防水工程，衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲防水要求為5年；(3）供暖和冷卻系統(tǒng)，為2個采暖期、冷卻期； (4）電力管道、給排水管道、設(shè)備安裝和裝飾工程，為2年。其他工程的保修期由用人單位和承包單位約定。

　　可見房屋的保修期是復(fù)雜的。當(dāng)事人為了保護自己的權(quán)益，可以在合同中進行詳細(xì)約定，制定除法律規(guī)定外的房屋保修條款。所以房子有質(zhì)量問題不一定可以要求賣方維修，賣方的保修期是有限的。

　　4、房屋進行買賣交易雙方企業(yè)簽訂勞動合同后，出賣人與第三人惡意串通，又簽訂合同并交付使用，買受人可以根據(jù)請求確認(rèn)第二個合同管理無效嗎？

　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房合同糾紛適用法律若干問題的規(guī)定》第十條規(guī)定： “買受人應(yīng)當(dāng)以賣方惡意串通第三人另行訂立商品房合同并交付使用，致使買受人無法取得房屋為由，支持確認(rèn)賣方與第三人訂立的商品房合同無效的請求?！?

　　所以買賣雙方簽訂合同后，賣方與他人簽訂合同，交付房屋使用。只要買受人能夠證明出賣人與第三人惡意串通，就可以請求法院確認(rèn)出賣人與第三人簽訂的合同無效。現(xiàn)實生活中，如果第三人明知買賣雙方的合同，而與賣方簽訂合同，其實是惡意的。

　　5、房屋交付使用后，房產(chǎn)卡延遲不下來，開發(fā)商是否承擔(dān)違約責(zé)任？

　　最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定：因出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未取得房屋權(quán)屬證書的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，但當(dāng)事人另有約定的除外： （一）商品房買賣合同約定的辦理房屋權(quán)屬登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物是未竣工的房屋，自房屋交付之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已建成的房屋，自合同訂立之日起90日。合同中沒有約定違約金或者損失金額難以確定的，可以按照已支付的購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。以上條款規(guī)定了開發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。

　　現(xiàn)實生活中，房產(chǎn)證遲遲不辦，部分原因是開發(fā)商的出售手續(xù)不能及時辦下來。由于開發(fā)商的原因，如果買受人在一定期限內(nèi)拿不到房產(chǎn)證，買受人可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。為了更好地保護自己的權(quán)益，購房者在簽訂購房合同時，應(yīng)約定辦理房產(chǎn)證的期限，并對時間約定進行明確，防止開發(fā)商惡意拖延領(lǐng)證時間。

　　以上便是小編為大家整理的相關(guān)知識，相信大家通過以上知識都已經(jīng)有了大致的了解，如果您還遇到什么較為復(fù)雜的法律問題，歡迎在線咨詢上海房產(chǎn)律師。