為深刻貫徹習(xí)近平總書記對(duì)于果斷打贏疫情防控的國(guó)民戰(zhàn)斗總體戰(zhàn)阻擊戰(zhàn)首要指導(dǎo)肉體和在中心依法治國(guó)委員會(huì)第三次集會(huì)上的首要講話肉體，充分發(fā)揮民事審判職能作用，妥善處理涉新冠肺炎疫情的合同糾紛，促進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，上海律師提出以下意見(jiàn)。

　　1、樹(shù)立好處均衡理念，促進(jìn)租賃市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展

　　全市法院在審理涉新冠肺炎疫情的屋宇租賃條約膠葛案件時(shí)，應(yīng)樹(shù)立好處均衡理念，綜合思量疫情對(duì)租賃兩邊的影響，既要注意保證出租人的正當(dāng)收益，也要思量承租人未能實(shí)踐應(yīng)用租賃物造成的喪失，尤其是對(duì)經(jīng)營(yíng)性用房的承租人，要踴躍創(chuàng)造條件推動(dòng)其盡快復(fù)工復(fù)產(chǎn)，努力在保障合法收益、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定之間實(shí)現(xiàn)互利共贏。

　　2、從嚴(yán)掌控解除前提，鼓勵(lì)合同繼續(xù)履行

　　保護(hù)合同關(guān)系的穩(wěn)定性。

　　對(duì)受疫情影響但吻合連續(xù)執(zhí)行前提的經(jīng)營(yíng)性房屋租賃合同，當(dāng)事人要求解除合同的，一般不予支持。

　　疏導(dǎo)當(dāng)事人就房錢領(lǐng)取延展期、減免違約金、延伸租賃期等重新協(xié)商，鼓勵(lì)雙方繼續(xù)履行。

　　一方能夠執(zhí)行而謝絕執(zhí)行的，另外一方可依照《中華人民共和國(guó)合同法》相關(guān)規(guī)定，要求其承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。

　　對(duì)因疫情緣故原由致使無(wú)法實(shí)現(xiàn)房屋租賃合同目的的，承租人可以要求解除合同。

　　3、正確合用不可抗力，合理界定免責(zé)要件

　　嚴(yán)峻檢察疫情或防控步伐是否阻礙房屋租賃合同的履行。

　　在認(rèn)定弗成抗力時(shí)，需綜合思量疫情給謀劃或寓居性能帶來(lái)的實(shí)際影響、影響大小、因果關(guān)系等因素。

　　關(guān)于疫情發(fā)生前已存在欠交房錢等守約行動(dòng)，當(dāng)事人以弗成抗力為由要求免除違約責(zé)任的，不予支持。

　　疫情發(fā)生后才簽定屋宇租賃條約，且防控步伐未產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性變遷的，當(dāng)事人以不可抗力要求減免租金、延長(zhǎng)租期或解除合同的，不予支持。

　　因承租人違背疫情防控政策，致使租賃屋宇無(wú)奈失常應(yīng)用或租賃房屋無(wú)法正常使用期限延長(zhǎng)的，仍應(yīng)按照合同約定支付該期間的租金。

　　4、注重區(qū)別風(fēng)險(xiǎn)類型，審慎適用情勢(shì)變更

　　關(guān)于經(jīng)營(yíng)性屋宇租賃條約，要合理區(qū)分情勢(shì)變更與商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

　　關(guān)于當(dāng)局并未明令停息業(yè)務(wù)的行業(yè)、企業(yè)，因疫情對(duì)謀劃造成較大影響，承租人能夠主張情勢(shì)變更，要求出租人減免部分租金。

　　但在判別是不是屬于形勢(shì)變換時(shí)，應(yīng)該注重權(quán)衡危險(xiǎn)范例是不是屬于社會(huì)普通觀點(diǎn)上的事先無(wú)法預(yù)見(jiàn)、風(fēng)險(xiǎn)程度是否遠(yuǎn)超正常人的合理預(yù)期、風(fēng)險(xiǎn)是否可以防范和控制、交易性質(zhì)是否屬于通常的“高風(fēng)險(xiǎn)高收益”范圍等因素，并結(jié)合市場(chǎng)的具體情況，謹(jǐn)慎識(shí)別情勢(shì)變更，合理判定租金減免范圍。

　　5、依法合用誠(chéng)信準(zhǔn)繩，妥善認(rèn)定附隨義務(wù)

　　當(dāng)事人以弗成抗力為由主意部份或全數(shù)罷黜責(zé)任的，仍應(yīng)提供證據(jù)證明其已盡到通知義務(wù)，以減輕可能給對(duì)方造成的損失。

　　鼓動(dòng)勉勵(lì)受疫情影響的條約當(dāng)事人采用多種手法盡可能縮小喪失，依法支持當(dāng)事人為防止損失擴(kuò)大而支出的合理費(fèi)用，當(dāng)事人違約后對(duì)方?jīng)]有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。

　　承租人被釆取逼迫斷絕或其余限定步伐時(shí)期，租賃刻日屆滿的，雙方不能就續(xù)租達(dá)成一致意見(jiàn)的，出租人應(yīng)當(dāng)妥善保管承租人在租賃房屋中的物品。

　　出租人未按無(wú)關(guān)疫情防控請(qǐng)求執(zhí)行申報(bào)承租人信息、告訴承租人耽誤返程等責(zé)任，致使承租人無(wú)法使用租賃房屋的，出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

　　6、綜合考量詳細(xì)情況，合理確定租金減免范圍

　　關(guān)于仍在應(yīng)用租賃物謀劃的，要詳細(xì)分析疫情對(duì)其經(jīng)營(yíng)的影響大小、因果關(guān)系等酌情減免部分租金。

　　關(guān)于謀劃影響較小或?qū)偈СＩ虡I(yè)風(fēng)險(xiǎn)的，一般不應(yīng)予以減免。

　　關(guān)于寓居型租房，疫情未實(shí)踐性影響居住使用功能的，不應(yīng)予以減免。

　　因疫情緣故原由造成承租人未能享用寓居利益的，可減免不能使用租賃物期間的租金。

　　在詳細(xì)操縱中，可根據(jù)公道準(zhǔn)繩視情適量減免租金，合理分擔(dān)因疫情防控導(dǎo)致的不利后果，平衡各方利益。

　　7、優(yōu)化網(wǎng)上辦事性能，及時(shí)便捷化解糾紛

　　增強(qiáng)網(wǎng)上訴訟辦事的宣揚(yáng)疏導(dǎo)，提高疫情防控期間網(wǎng)上訴訟服務(wù)的接受度和首選率。

　　綜合應(yīng)用挪移微法院、ODR、智能投遞等平臺(tái)，推進(jìn)訴訟事項(xiàng)長(zhǎng)途辦理。優(yōu)化辦案模式，鼎力大舉推動(dòng)網(wǎng)上備案、在線調(diào)解、線上庭審，促使糾紛及時(shí)高效處理，避免因疫情原因造成房屋閑置損失擴(kuò)大。

　　8、保持進(jìn)展新時(shí)代“楓橋經(jīng)驗(yàn)”，推動(dòng)糾紛源頭治理

　　增強(qiáng)與房產(chǎn)行政主管部分的對(duì)接諧和，發(fā)揮部門協(xié)作聯(lián)動(dòng)優(yōu)勢(shì)。

　　踴躍發(fā)揚(yáng)國(guó)民調(diào)處委員會(huì)、房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)等各類社會(huì)構(gòu)造和業(yè)余團(tuán)體的作用，加大糾紛化解力度，引導(dǎo)雙方同舟共濟(jì)、共克時(shí)艱。

　　上海律師認(rèn)為，當(dāng)前需要強(qiáng)化法治宣揚(yáng)，經(jīng)由過(guò)程以案釋法、法令推送、法官解讀等方式，開(kāi)展法令知識(shí)宣傳和法律風(fēng)險(xiǎn)提示，引導(dǎo)租賃各方規(guī)范自身行為。增強(qiáng)信息報(bào)送和題目研判，當(dāng)令提出針對(duì)性的司法建議。