介紹

　　為了批判性地討論和評(píng)估現(xiàn)代土地法中這些對(duì)立的趨勢(shì)，首先有必要在登記土地制度中確立各自的初衷。本文將承認(rèn)，從歷史上看，過(guò)度和壓倒一切的利益的出現(xiàn)表明了購(gòu)買者和抵押權(quán)人以及實(shí)際占用土地的人之間的挑戰(zhàn)和劣勢(shì)。本文通過(guò)案例及其獨(dú)特的情況考察現(xiàn)代土地法中這兩個(gè)概念之間的動(dòng)態(tài)，將確定每個(gè)概念都旨在保護(hù)不同的當(dāng)事人權(quán)利。最終目的是確定購(gòu)買者和承按人是否真的因?qū)嶋H占用土地的人的壓倒性利益而處于不公平的不利地位。本文將最終證明，不公平，因?yàn)樗鼈兊哪康氖潜Ｗo(hù)重要的第三方權(quán)利。因此，關(guān)于購(gòu)買者和承按人因凌駕于實(shí)際占用者的利益而處于不公平劣勢(shì)的主張最終是有缺陷的。

　　文獻(xiàn)綜述

　　1925 年，作為聯(lián)合王國(guó)的一部分，開(kāi)始了土地法改革的漸進(jìn)和過(guò)渡階段，1925 年土地登記法 (LRA) [1]建立了產(chǎn)權(quán)登記制度。在該系統(tǒng)下，該土地的所有權(quán)和任何負(fù)擔(dān)都被記錄并置于土地登記處[2]（目前受更新和改進(jìn)的 2002 年土地登記法[3]）。這項(xiàng)改革解決了舊制度下購(gòu)買者的不確定性問(wèn)題，他們往往無(wú)法輕易確定他們希望購(gòu)買的土地是否受到第三方利益的負(fù)擔(dān)。其理由是，期望購(gòu)買者超越檢查以了解這些現(xiàn)有的土地權(quán)益是荒謬的不現(xiàn)實(shí)。相反，這項(xiàng)改革旨在保護(hù)第三方的利益，例如那些在實(shí)際工作中的人，因?yàn)橐筮@些利益在所有情況下都被輸入登記處同樣被認(rèn)為是不合理的。因此，在 1925 年引入了土地登記，以確保和穩(wěn)定各方的權(quán)利，并有一個(gè)“在任何給定時(shí)間完整準(zhǔn)確地反映任何土地的所有權(quán)狀態(tài)，以便可以在線調(diào)查土地所有權(quán)，絕對(duì)減少額外的查詢和檢查' [4]，表示為'鏡像原則' [5]。

　　實(shí)現(xiàn)鏡像原則的超越權(quán)是 1925 年《財(cái)產(chǎn)法》(LPA) [6]第 2 節(jié)規(guī)定的程序，根據(jù)該程序，向合法房地產(chǎn)購(gòu)買者的轉(zhuǎn)讓[7]可以超越影響公平利益的權(quán)益。如果完成款項(xiàng)支付給至少兩個(gè)受托人，則為同一塊土地。[8]無(wú)論合法財(cái)產(chǎn)的購(gòu)買者是否有關(guān)于衡平法權(quán)益的通知[9]，都可能發(fā)生越權(quán)行為。[10]

　　相比之下，凌駕性權(quán)益的概念承認(rèn)未在土地注冊(cè)處注冊(cè)的權(quán)益，在某些情況下，第三方權(quán)利應(yīng)約束購(gòu)買者或承按人，即使他們尚未注冊(cè)。[11]這個(gè)概念顯然反對(duì)越權(quán)。它也可能被認(rèn)為是有爭(zhēng)議的，因?yàn)樗灰欢ń忉?1925 年土地登記改革階段的確切目標(biāo)。人們甚至可能會(huì)暗示，正如在所有權(quán)聲明中所做的那樣，購(gòu)買者和抵押權(quán)人受到了不公平的對(duì)待因?qū)嶋H占有土地的人的利益而處于不利地位。然而，很少認(rèn)識(shí)到覆蓋利益的目的不是優(yōu)勢(shì)，買家及承，而是為了保護(hù)那些在土地的實(shí)際占用其涉嫌公平處理的是“試圖平衡保護(hù)針對(duì)的權(quán)利購(gòu)買在土地上享有公平利益的人。” [12]相應(yīng)地，這清楚地表明，這兩個(gè)概念在土地法中都是至關(guān)重要的，最重要的是，有利于保護(hù)各方的權(quán)利，這將在本文中得到進(jìn)一步證明。

　　'防御機(jī)制' [13]

　　超范圍作為一種“防御機(jī)制” [14]，因?yàn)樗龠M(jìn)了轉(zhuǎn)讓、協(xié)助購(gòu)買者并確保有效處理受信托約束的土地。這種機(jī)制確保了滿足超支條件的土地購(gòu)買者[15]不會(huì)受到信托受益人利益的約束。受益人的利益被“隱藏在幕后”。這顯然對(duì)購(gòu)買者有利：他們避免固定在承受不必要的所有權(quán)負(fù)擔(dān)的土地上，這“通過(guò)限制購(gòu)買者需要進(jìn)行的查詢來(lái)降低交易成本” [16]，這通常被描述為“令人厭煩的”和復(fù)雜的任務(wù)”。[17]

　　然而，諸如倫敦金融城建筑協(xié)會(huì)訴弗萊格案[18]、普里查德訴布里格斯案[19]和抵押快遞訴蘭伯特案[20]等案例表明，可能會(huì)認(rèn)為過(guò)度覆蓋的概念對(duì)受益人不公平。他們對(duì)土地的壓倒一切的權(quán)利在不需要任何控制或同意的情況下被轉(zhuǎn)換為金錢權(quán)利[21]，即使他們“對(duì)土地 的特殊依戀可能是任何金錢都無(wú)法補(bǔ)償?shù)?rdquo;。[22]這最終削弱了購(gòu)買者因?qū)嶋H占用者的壓倒性利益而處于不公平劣勢(shì)的論點(diǎn)。

　　盡管立法中從未對(duì)實(shí)際占用進(jìn)行精確定義，但在占用通知占用者權(quán)利的基礎(chǔ)上對(duì)其進(jìn)行了澄清[23]，或者在一系列案件中得到了更廣泛的表述。[24]  威爾伯福斯勛爵在Williams & Glyn's Bank Ltd v Boland案[25] 中的判決表明，他對(duì)實(shí)際職業(yè)的定義“是通俗易懂的英語(yǔ)的普通詞，在我看來(lái)，應(yīng)該這樣解釋…… 鑒于職業(yè)，即存在在土地上……它只是強(qiáng)調(diào)實(shí)際存在的要求，而不是法律上的某些權(quán)利。” [26]這對(duì)附表 3 [28] 中的 LRA 1925產(chǎn)生了明確的影響[27 ]; 實(shí)際占用應(yīng)“在處置時(shí)對(duì)土地進(jìn)行合理仔細(xì)的檢查后很明顯” 。[29]這種嚴(yán)格的亮點(diǎn)在于購(gòu)買者不僅是得天獨(dú)厚的大言不慚，但進(jìn)一步的保護(hù)提供了嚴(yán)格的資格[30] ，除非實(shí)際占用的要求得到滿足的最高利益將無(wú)法得到滿足[31]前和處置日期[32]。如果不是，則壓倒一切的利益將不會(huì)約束未來(lái)的購(gòu)買者并使他們不公平地處于不利地位[33]，反駁標(biāo)題問(wèn)題。

　　'標(biāo)題之鏡中的裂縫' [34]

　　壓倒性利益通常被認(rèn)為是鏡像原則中的“裂縫”，該原則引入了基于多種基礎(chǔ)的批評(píng)：壓倒性利益的存在意味著絕對(duì)所有權(quán)不可能是真正意義上的絕對(duì)，因?yàn)榈怯泝?cè)可能不是真正的鏡像標(biāo)題的狀態(tài)。此外，通過(guò)對(duì)土地的合理檢查不一定能發(fā)現(xiàn)壓倒一切的利益。注冊(cè)土地的購(gòu)買者可能會(huì)發(fā)現(xiàn)他們受到一項(xiàng)不受登記冊(cè)條目保護(hù)的權(quán)利的約束，因此對(duì)購(gòu)買者不利。眾所周知，在Hodgson v Marks [35]等案例中，購(gòu)買者被視為處于不利地位，但他們并非不公平處于不利地位，因?yàn)樗麄冊(cè)趯?shí)際職業(yè)中受到公平保護(hù)。然而，正如 Staughton LJ 評(píng)論的那樣，以精確和清晰的方式改革和加強(qiáng)壓倒一切的利益的定義是很重要的，“壓倒一切的利益應(yīng)該在一個(gè)狹窄的而不是一個(gè)廣泛的類別中，并且應(yīng)該被明確定義。” [36]

　　靜態(tài)安全與動(dòng)態(tài)安全二分法[37]

　　從舊的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓制度到產(chǎn)權(quán)登記的轉(zhuǎn)變與個(gè)人財(cái)產(chǎn)法中“動(dòng)態(tài)擔(dān)保”的興起并行。[38]這是“由法律規(guī)則提供的，通過(guò)減少或消除購(gòu)買者的所有權(quán)將受到未知先前索賠和所有權(quán)缺陷的風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)那些善意購(gòu)買者的合理期望。” [39]靜態(tài)證券代表“保護(hù)現(xiàn)有利益持有人的權(quán)利”。De Soto 認(rèn)為，購(gòu)買者和抵押權(quán)人的安全和保護(hù)實(shí)際上是有利的，而不是處于不利地位：“雖然西方國(guó)家的法律尋求促進(jìn)兩種類型的安全，但動(dòng)態(tài)安全因其更大的經(jīng)濟(jì)重要性而受到青睞。” 歐文進(jìn)一步探索后得出的結(jié)論是，事實(shí)上，“過(guò)度有利于動(dòng)態(tài)安全和購(gòu)買者的利益而犧牲了受益人，應(yīng)該進(jìn)行改革以糾正這種不平衡。” [40]事實(shí)上，O'Conner 指出[41] “現(xiàn)代土地法贊成將土地視為動(dòng)態(tài)安全保護(hù)購(gòu)買者的觀點(diǎn)，以確保土地的自由轉(zhuǎn)讓。” [42]因此，這一龐大的學(xué)術(shù)文獻(xiàn)糾正了批評(píng)并提出了以下主張：購(gòu)買者并非處于不利地位，而是——相反——在現(xiàn)代土地法中受到了壓倒一切的利益持有人的實(shí)際保護(hù)和青睞。[43]

　　出于某種原因反對(duì)趨勢(shì)

　　決不能低估利益至上保護(hù)第三方利益的最終目的。[44]壓倒一切的利益以多種方式為第三方權(quán)利人提供保護(hù)。最值得注意的是，它們提供了一種容納可能以非正式方式創(chuàng)造的權(quán)利的手段（例如由禁止反言或推定信托產(chǎn)生的權(quán)利），為不便登記的權(quán)利提供保護(hù)，并承認(rèn)可能存在未注冊(cè)的權(quán)利，因?yàn)樗鼈兪艿狡渌Ｗo(hù)。存在壓倒一切的利益的正統(tǒng)解釋是，“期望享有權(quán)利的人將其注冊(cè)為確保其保護(hù)的手段是不合理的”。[45]盡管超越和超越之間的區(qū)別很明顯，兩者都可能使對(duì)方處于不利地位，但每個(gè)概念的每個(gè)唯一目的最終都不是為了讓對(duì)方受益，而是為了保護(hù)對(duì)方。盡管對(duì)立，但這兩個(gè)概念在現(xiàn)代土地法中都至關(guān)重要，必須不惜一切代價(jià)予以維護(hù)。

　　結(jié)論

　　因此，有證據(jù)表明，包括購(gòu)買者、抵押權(quán)人和第三方利益持有人在內(nèi)的所有相關(guān)方都可能相互不利，并且意在使各自的一方受益，這削弱了買方和抵押權(quán)人完全處于不公平不利地位的主張。盡管壓倒一切的利益并沒(méi)有準(zhǔn)確反映鏡像原則，從而使購(gòu)買者處于不利地位，但事實(shí)證明，購(gòu)買者在本質(zhì)上受到土地法的青睞和保護(hù)。盡管如此，這兩個(gè)概念在現(xiàn)代土地法中都被證明是必要的，以保護(hù)對(duì)方當(dāng)事人的重要權(quán)利。