介紹

　　為了批判性地討論和評估現(xiàn)代土地法中這些對立的趨勢，首先有必要在登記土地制度中確立各自的初衷。本文將承認(rèn)，從歷史上看，過度和壓倒一切的利益的出現(xiàn)表明了購買者和抵押權(quán)人以及實際占用土地的人之間的挑戰(zhàn)和劣勢。本文通過案例及其獨特的情況考察現(xiàn)代土地法中這兩個概念之間的動態(tài)，將確定每個概念都旨在保護(hù)不同的當(dāng)事人權(quán)利。最終目的是確定購買者和承按人是否真的因?qū)嶋H占用土地的人的壓倒性利益而處于不公平的不利地位。本文將最終證明，不公平，因為它們的目的是保護(hù)重要的第三方權(quán)利。因此，關(guān)于購買者和承按人因凌駕于實際占用者的利益而處于不公平劣勢的主張最終是有缺陷的。

　　文獻(xiàn)綜述

　　1925 年，作為聯(lián)合王國的一部分，開始了土地法改革的漸進(jìn)和過渡階段，1925 年土地登記法 (LRA) [1]建立了產(chǎn)權(quán)登記制度。在該系統(tǒng)下，該土地的所有權(quán)和任何負(fù)擔(dān)都被記錄并置于土地登記處[2]（目前受更新和改進(jìn)的 2002 年土地登記法[3]）。這項改革解決了舊制度下購買者的不確定性問題，他們往往無法輕易確定他們希望購買的土地是否受到第三方利益的負(fù)擔(dān)。其理由是，期望購買者超越檢查以了解這些現(xiàn)有的土地權(quán)益是荒謬的不現(xiàn)實。相反，這項改革旨在保護(hù)第三方的利益，例如那些在實際工作中的人，因為要求這些利益在所有情況下都被輸入登記處同樣被認(rèn)為是不合理的。因此，在 1925 年引入了土地登記，以確保和穩(wěn)定各方的權(quán)利，并有一個“在任何給定時間完整準(zhǔn)確地反映任何土地的所有權(quán)狀態(tài)，以便可以在線調(diào)查土地所有權(quán)，絕對減少額外的查詢和檢查' [4]，表示為'鏡像原則' [5]。

　　實現(xiàn)鏡像原則的超越權(quán)是 1925 年《財產(chǎn)法》(LPA) [6]第 2 節(jié)規(guī)定的程序，根據(jù)該程序，向合法房地產(chǎn)購買者的轉(zhuǎn)讓[7]可以超越影響公平利益的權(quán)益。如果完成款項支付給至少兩個受托人，則為同一塊土地。[8]無論合法財產(chǎn)的購買者是否有關(guān)于衡平法權(quán)益的通知[9]，都可能發(fā)生越權(quán)行為。[10]

　　相比之下，凌駕性權(quán)益的概念承認(rèn)未在土地注冊處注冊的權(quán)益，在某些情況下，第三方權(quán)利應(yīng)約束購買者或承按人，即使他們尚未注冊。[11]這個概念顯然反對越權(quán)。它也可能被認(rèn)為是有爭議的，因為它不一定解釋 1925 年土地登記改革階段的確切目標(biāo)。人們甚至可能會暗示，正如在所有權(quán)聲明中所做的那樣，購買者和抵押權(quán)人受到了不公平的對待因?qū)嶋H占有土地的人的利益而處于不利地位。然而，很少認(rèn)識到覆蓋利益的目的不是優(yōu)勢，買家及承，而是為了保護(hù)那些在土地的實際占用其涉嫌公平處理的是“試圖平衡保護(hù)針對的權(quán)利購買在土地上享有公平利益的人。” [12]相應(yīng)地，這清楚地表明，這兩個概念在土地法中都是至關(guān)重要的，最重要的是，有利于保護(hù)各方的權(quán)利，這將在本文中得到進(jìn)一步證明。

　　'防御機(jī)制' [13]

　　超范圍作為一種“防御機(jī)制” [14]，因為它促進(jìn)了轉(zhuǎn)讓、協(xié)助購買者并確保有效處理受信托約束的土地。這種機(jī)制確保了滿足超支條件的土地購買者[15]不會受到信托受益人利益的約束。受益人的利益被“隱藏在幕后”。這顯然對購買者有利：他們避免固定在承受不必要的所有權(quán)負(fù)擔(dān)的土地上，這“通過限制購買者需要進(jìn)行的查詢來降低交易成本” [16]，這通常被描述為“令人厭煩的”和復(fù)雜的任務(wù)”。[17]

　　然而，諸如倫敦金融城建筑協(xié)會訴弗萊格案[18]、普里查德訴布里格斯案[19]和抵押快遞訴蘭伯特案[20]等案例表明，可能會認(rèn)為過度覆蓋的概念對受益人不公平。他們對土地的壓倒一切的權(quán)利在不需要任何控制或同意的情況下被轉(zhuǎn)換為金錢權(quán)利[21]，即使他們“對土地 的特殊依戀可能是任何金錢都無法補(bǔ)償?shù)?rdquo;。[22]這最終削弱了購買者因?qū)嶋H占用者的壓倒性利益而處于不公平劣勢的論點。

　　盡管立法中從未對實際占用進(jìn)行精確定義，但在占用通知占用者權(quán)利的基礎(chǔ)上對其進(jìn)行了澄清[23]，或者在一系列案件中得到了更廣泛的表述。[24]  威爾伯福斯勛爵在Williams & Glyn's Bank Ltd v Boland案[25] 中的判決表明，他對實際職業(yè)的定義“是通俗易懂的英語的普通詞，在我看來，應(yīng)該這樣解釋…… 鑒于職業(yè)，即存在在土地上……它只是強(qiáng)調(diào)實際存在的要求，而不是法律上的某些權(quán)利。” [26]這對附表 3 [28] 中的 LRA 1925產(chǎn)生了明確的影響[27 ]; 實際占用應(yīng)“在處置時對土地進(jìn)行合理仔細(xì)的檢查后很明顯” 。[29]這種嚴(yán)格的亮點在于購買者不僅是得天獨厚的大言不慚，但進(jìn)一步的保護(hù)提供了嚴(yán)格的資格[30] ，除非實際占用的要求得到滿足的最高利益將無法得到滿足[31]前和處置日期[32]。如果不是，則壓倒一切的利益將不會約束未來的購買者并使他們不公平地處于不利地位[33]，反駁標(biāo)題問題。

　　'標(biāo)題之鏡中的裂縫' [34]

　　壓倒性利益通常被認(rèn)為是鏡像原則中的“裂縫”，該原則引入了基于多種基礎(chǔ)的批評：壓倒性利益的存在意味著絕對所有權(quán)不可能是真正意義上的絕對，因為登記冊可能不是真正的鏡像標(biāo)題的狀態(tài)。此外，通過對土地的合理檢查不一定能發(fā)現(xiàn)壓倒一切的利益。注冊土地的購買者可能會發(fā)現(xiàn)他們受到一項不受登記冊條目保護(hù)的權(quán)利的約束，因此對購買者不利。眾所周知，在Hodgson v Marks [35]等案例中，購買者被視為處于不利地位，但他們并非不公平處于不利地位，因為他們在實際職業(yè)中受到公平保護(hù)。然而，正如 Staughton LJ 評論的那樣，以精確和清晰的方式改革和加強(qiáng)壓倒一切的利益的定義是很重要的，“壓倒一切的利益應(yīng)該在一個狹窄的而不是一個廣泛的類別中，并且應(yīng)該被明確定義。” [36]

　　靜態(tài)安全與動態(tài)安全二分法[37]

　　從舊的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓制度到產(chǎn)權(quán)登記的轉(zhuǎn)變與個人財產(chǎn)法中“動態(tài)擔(dān)保”的興起并行。[38]這是“由法律規(guī)則提供的，通過減少或消除購買者的所有權(quán)將受到未知先前索賠和所有權(quán)缺陷的風(fēng)險，保護(hù)那些善意購買者的合理期望。” [39]靜態(tài)證券代表“保護(hù)現(xiàn)有利益持有人的權(quán)利”。De Soto 認(rèn)為，購買者和抵押權(quán)人的安全和保護(hù)實際上是有利的，而不是處于不利地位：“雖然西方國家的法律尋求促進(jìn)兩種類型的安全，但動態(tài)安全因其更大的經(jīng)濟(jì)重要性而受到青睞。” 歐文進(jìn)一步探索后得出的結(jié)論是，事實上，“過度有利于動態(tài)安全和購買者的利益而犧牲了受益人，應(yīng)該進(jìn)行改革以糾正這種不平衡。” [40]事實上，O'Conner 指出[41] “現(xiàn)代土地法贊成將土地視為動態(tài)安全保護(hù)購買者的觀點，以確保土地的自由轉(zhuǎn)讓。” [42]因此，這一龐大的學(xué)術(shù)文獻(xiàn)糾正了批評并提出了以下主張：購買者并非處于不利地位，而是——相反——在現(xiàn)代土地法中受到了壓倒一切的利益持有人的實際保護(hù)和青睞。[43]

　　出于某種原因反對趨勢

　　決不能低估利益至上保護(hù)第三方利益的最終目的。[44]壓倒一切的利益以多種方式為第三方權(quán)利人提供保護(hù)。最值得注意的是，它們提供了一種容納可能以非正式方式創(chuàng)造的權(quán)利的手段（例如由禁止反言或推定信托產(chǎn)生的權(quán)利），為不便登記的權(quán)利提供保護(hù)，并承認(rèn)可能存在未注冊的權(quán)利，因為它們受到其他保護(hù)。存在壓倒一切的利益的正統(tǒng)解釋是，“期望享有權(quán)利的人將其注冊為確保其保護(hù)的手段是不合理的”。[45]盡管超越和超越之間的區(qū)別很明顯，兩者都可能使對方處于不利地位，但每個概念的每個唯一目的最終都不是為了讓對方受益，而是為了保護(hù)對方。盡管對立，但這兩個概念在現(xiàn)代土地法中都至關(guān)重要，必須不惜一切代價予以維護(hù)。

　　結(jié)論

　　因此，有證據(jù)表明，包括購買者、抵押權(quán)人和第三方利益持有人在內(nèi)的所有相關(guān)方都可能相互不利，并且意在使各自的一方受益，這削弱了買方和抵押權(quán)人完全處于不公平不利地位的主張。盡管壓倒一切的利益并沒有準(zhǔn)確反映鏡像原則，從而使購買者處于不利地位，但事實證明，購買者在本質(zhì)上受到土地法的青睞和保護(hù)。盡管如此，這兩個概念在現(xiàn)代土地法中都被證明是必要的，以保護(hù)對方當(dāng)事人的重要權(quán)利。