對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房可能是生活中最大的投資，我們必須謹(jǐn)慎。奉賢專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)合同律師提醒買(mǎi)房有很多知識(shí)和坑。看房子的時(shí)候，樣板間和戶(hù)型圖都很漂亮，但是房子快蓋完了，買(mǎi)家發(fā)現(xiàn)實(shí)物與圖片不符。我該怎么辦？

　　400多萬(wàn)買(mǎi)新房，交了首付后，被告知實(shí)物少了一扇窗。

　　小于在一棟樓里買(mǎi)了一套精裝修的新房子。房子的宣傳資料和戶(hù)型圖都很漂亮，房子的平面圖上標(biāo)明房子的廚房有兩扇窗戶(hù)，正對(duì)設(shè)備平臺(tái)的窗戶(hù)比較大，廚房東側(cè)的窗戶(hù)比較小。

　　我非常喜歡這種類(lèi)型的房子。廚房有兩扇窗戶(hù)可以通風(fēng)，不怕潮濕，所以我直接在一樓買(mǎi)了一棟房子，并與開(kāi)發(fā)商簽訂了合同。房子總價(jià)超過(guò)400萬(wàn)元，低于首付和剩余貸款。

　　今年，沉浸在如何規(guī)劃新房子中的小于突然接到開(kāi)發(fā)商的電話，告訴她，當(dāng)新房子實(shí)際交付時(shí)，廚房會(huì)比合同附件平面圖上標(biāo)明的少一扇窗戶(hù)，廚房東側(cè)的小窗戶(hù)也不見(jiàn)了。

　　小于愚蠢的眼睛，翻出購(gòu)買(mǎi)合同，合同附件1，房屋平面圖顯示廚房確實(shí)有兩扇窗戶(hù)，一個(gè)更大，一個(gè)更小。平面圖左下角附注：附件1房屋平面圖中的門(mén)窗僅作為指示。具體的門(mén)窗材料、網(wǎng)格、風(fēng)格和開(kāi)啟方式僅供參考。雙方以實(shí)際交付情況為準(zhǔn)。

　　簽合同交錢(qián)，窗戶(hù)怎么丟了？
 

　　開(kāi)發(fā)商否認(rèn)違約，稱(chēng)工作人員錯(cuò)誤貼錯(cuò)。

　　我簽了合同，付了錢(qián)后，我告訴我廚房東側(cè)沒(méi)有窗戶(hù)。圖紙上顯然有窗戶(hù)。我能補(bǔ)一個(gè)嗎？小于提議增加一扇窗戶(hù)。

　　開(kāi)發(fā)商的回復(fù)是，合同附件平面圖中顯示的窗戶(hù)數(shù)量與廚房實(shí)際窗戶(hù)數(shù)量不一致。工作人員錯(cuò)誤地將圖紙貼錯(cuò)了。實(shí)際平面圖只包含一扇窗戶(hù)，圖紙已在主管部門(mén)備案，無(wú)法補(bǔ)充。

　　當(dāng)時(shí)，我看中了一樓東側(cè)的房子，你的廚房有兩扇窗戶(hù)。沒(méi)有一扇窗戶(hù)，一樓的照明和通風(fēng)就完全不同了。你違反了合同。

　　小于非常生氣，但開(kāi)發(fā)商表示，這種情況符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，不影響廚房的功能和使用，他們沒(méi)有違反合同，不準(zhǔn)備再做窗戶(hù)。

　　因此，小于向法院起訴開(kāi)發(fā)商，要求賠償損失。
 

　　房屋現(xiàn)狀難以改變，法院認(rèn)定預(yù)期違約。

　　在審判中，開(kāi)發(fā)商表示，缺少一扇窗戶(hù)不會(huì)影響廚房的功能使用，也不會(huì)損失房子的價(jià)值，所以小于沒(méi)有任何損失。與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也明確表示，雖然房屋尚未交付，但由于建設(shè)局記錄的文件中廚房東側(cè)沒(méi)有設(shè)置窗戶(hù)，開(kāi)發(fā)商不會(huì)再做了。

　　經(jīng)審理，法院認(rèn)為原告小于與被告開(kāi)發(fā)商簽訂的商品房銷(xiāo)售合同是雙方的真實(shí)意圖，合法有效。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議充分履行義務(wù)。合同附件是合同的組成部分，對(duì)雙方都具有約束力。雖然附件中有房屋平面圖中的門(mén)窗僅作為指示，但具體的門(mén)窗材料、網(wǎng)格、風(fēng)格和開(kāi)啟方式僅供參考，但雙方承認(rèn)實(shí)際交付情況為準(zhǔn)。但門(mén)窗的設(shè)置并不是僅供參考的內(nèi)容。

　　一方明確表示或者以自己的行為表示不履行合同義務(wù)的，另一方可以要求其在履行期屆滿(mǎn)前承擔(dān)違約責(zé)任。被告開(kāi)發(fā)商明確表示，交付的房屋未在廚房東側(cè)設(shè)置窗戶(hù)，構(gòu)成預(yù)期違約，原告有權(quán)要求賠償損失。

　　廚房東側(cè)是否設(shè)置窗戶(hù)對(duì)通風(fēng)采光有一定影響，但廚房另一扇較大的窗戶(hù)已經(jīng)完成。因此，法院綜合考慮了，調(diào)整了原告所要求的賠償金額，因此判決被告開(kāi)發(fā)商賠償原告損失不足10萬(wàn)元。該案已完成。

　　奉賢專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)合同律師釋法

　　預(yù)期違約，又稱(chēng)預(yù)期違約，是指一方在履行期屆滿(mǎn)前沒(méi)有正當(dāng)理由，但明確表示履行期屆滿(mǎn)后不履行合同，或者其行為表明履行期屆滿(mǎn)后不可能履行合同。預(yù)期違約作為違約的形式之一，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　購(gòu)房者買(mǎi)房時(shí)，應(yīng)注意開(kāi)發(fā)商及時(shí)履行協(xié)議，權(quán)利保護(hù)應(yīng)合法，合理要求，正當(dāng)維護(hù)其合法權(quán)益，通過(guò)合法渠道提出要求。
 

　　相關(guān)法條鏈接

　　《中華人民共和國(guó)民法典》第五百零九條：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。

　　當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

　　當(dāng)事人在履行合同過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)避免浪費(fèi)資源、污染環(huán)境和破壞生態(tài)。

　　第五百七十七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

　　第五百七十八條：當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對(duì)方可以在履行期限屆滿(mǎn)前請(qǐng)求其承擔(dān)違約責(zé)任。