松江區(qū)房產(chǎn)律師解答簽訂二手房三方協(xié)議要注意哪些問(wèn)題

　　審查合同簽訂主體是否適格，對(duì)此應(yīng)明確其是否為該房屋的唯一人，如果該房屋還有其他共有人，則簽訂買賣合同時(shí)須有其他共有人的簽字或書面的同意聲明，該房屋是否存在查封、抵押情形，上述情況買受人可通過(guò)查看房屋房產(chǎn)證原件及到房管部門查詢等方式進(jìn)行確認(rèn)。對(duì)于這一點(diǎn)付璐律師需要強(qiáng)調(diào)的是，協(xié)議內(nèi)容應(yīng)具體、明確。在協(xié)議中，應(yīng)對(duì)房屋的位置、面積、價(jià)款，付款方式，稅費(fèi)承擔(dān)方式，交付期限，過(guò)戶時(shí)間，違約責(zé)任，爭(zhēng)議的解決方式等內(nèi)容進(jìn)行明確約定，對(duì)于貸款尚未還完的房屋交易，在合同中應(yīng)著重對(duì)貸款還款事宜以及房屋過(guò)戶進(jìn)行詳細(xì)約定。

　　一旦出現(xiàn)違約情形影響協(xié)議履行的，應(yīng)盡快采取相應(yīng)措施將損失降至低限度。對(duì)于中介方的違約責(zé)任，付璐律師需要強(qiáng)調(diào)的是，買賣雙方在房屋買賣的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)上，都處于弱勢(shì)，所以，房地產(chǎn)中介市場(chǎng)需要一份保護(hù)各方利益的合同。許多三方協(xié)議規(guī)定了買方、賣方的權(quán)利義務(wù)，對(duì)中介方卻沒(méi)有任何限制。

　　二手房過(guò)戶流程

　?、賹?duì)交易房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行調(diào)查

　　購(gòu)房者需要對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)完整性、真實(shí)性、可靠性審核，在過(guò)戶之前看好房屋產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，是否有抵押或共有人等。

　　②買賣雙方簽訂二手房買賣合同

　　無(wú)論是房產(chǎn)贈(zèng)與還是買賣，都需要進(jìn)行房產(chǎn)轉(zhuǎn)移，轉(zhuǎn)移雙方當(dāng)事人都必須簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，也就是二手房買賣合同。二手房買賣合同之中，必須包括雙方當(dāng)事人的姓名和名稱住所、房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號(hào)、房地產(chǎn)坐落位置、面積和界限、土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得的方式及年限、房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)、成交的價(jià)格及支付方式、房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間、違約責(zé)任、雙方約定的其他事項(xiàng)等。

　　③評(píng)估房產(chǎn)

　　正常情況下，房產(chǎn)評(píng)估需要找評(píng)估公司，此過(guò)程大約要5~7個(gè)工作日。

　?、苻k理貸款

　　若購(gòu)房者辦理公積金貸款和商業(yè)貸款組合，需要同時(shí)向公積金和銀行進(jìn)行貸款申請(qǐng)；若只申請(qǐng)商業(yè)貸款（按揭貸款），只需要向銀行進(jìn)行貸款申請(qǐng)即可。此過(guò)程是二手房交易中耗時(shí)最長(zhǎng)的階段。貸款辦理下來(lái)后，要注意注銷該物業(yè)的他項(xiàng)權(quán)證。

　　⑤向房地產(chǎn)管理部門提出過(guò)戶申請(qǐng)

　　二手房買賣雙方持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格，拿受理單。

　?、薹康禺a(chǎn)管理部門核查。

　　房地產(chǎn)管理部門對(duì)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，在15日內(nèi)作出是否受理申請(qǐng)的書面答復(fù)。受理的核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，需要根據(jù)對(duì)轉(zhuǎn)讓的房屋進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查和評(píng)估。

　　⑦繳納契稅等二手房交易稅費(fèi)

　　國(guó)土部門出稅單,買賣方(或經(jīng)紀(jì)方代)繳過(guò)戶稅費(fèi)。

　?、喾康禺a(chǎn)管理部門核發(fā)新的房屋產(chǎn)權(quán)證

　　雙方當(dāng)事人應(yīng)憑過(guò)戶手續(xù)，到房產(chǎn)管理部門領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證書。

　　過(guò)戶后多長(zhǎng)時(shí)間能拿到房產(chǎn)證?

　　①一般情況從進(jìn)交易中心起，也就是上下家所有材料進(jìn)交易中心，交易過(guò)戶以及稅費(fèi)繳納完畢，20天左右憑當(dāng)天交易過(guò)戶完領(lǐng)取的一張收件收據(jù)，領(lǐng)取產(chǎn)證。

　　分

　?、谟匈J款的話先要去銀行，銀行憑產(chǎn)證一般5-10個(gè)工作日放貸款給上家賬戶，下家之后就可以拿到產(chǎn)證，也就是有貸款的話25天到1個(gè)月左右，一次性付款的話20天左右。（注：每個(gè)地方辦理房產(chǎn)證的時(shí)間都不一樣，大家還是要以當(dāng)?shù)氐恼邽闇?zhǔn)。）

　　二手房過(guò)戶最重要的就是檢查戶口是否已經(jīng)遷出，一定要謹(jǐn)慎處理。以上就是小編為大家介紹的二手房過(guò)戶的流程以及過(guò)戶后多長(zhǎng)時(shí)間能拿到房產(chǎn)證?你了解了嗎？

　　二手房過(guò)戶費(fèi)用

　　1、營(yíng)業(yè)稅

　　根據(jù)國(guó)家政策，當(dāng)進(jìn)行房產(chǎn)過(guò)戶的時(shí)候，需要繳納營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)業(yè)稅稅率5.6%。若交易房屋是房產(chǎn)證不足2年的非普通住宅按照全額征收;過(guò)戶房產(chǎn)證超過(guò)2年的非普通住宅或者房產(chǎn)證不足兩年2年的普通住宅按照兩次交易差價(jià)征收;過(guò)戶房產(chǎn)證滿2年的普通住宅免征營(yíng)業(yè)稅。

　　若過(guò)戶非住宅累建筑，不論什么情況都是全額征收營(yíng)業(yè)稅。

　　2、個(gè)人所得稅

　　過(guò)戶普通住房，個(gè)人所得稅稅率是1%;過(guò)戶非普通住房或者非住宅類房產(chǎn)，個(gè)人所得稅稅率是1.5%;過(guò)戶拍賣房產(chǎn)，個(gè)人所得稅繳納稅率為3%。

　　若所過(guò)戶的房屋是以家庭為單位出售非唯一住房而且購(gòu)買時(shí)間超過(guò)2年(房產(chǎn)證)，可以免征個(gè)人所得稅。若不能同時(shí)滿足以上條件，必須足額繳納個(gè)人所得稅。

　　若所交易房屋的購(gòu)買時(shí)間在2年，需要以納稅保證金形式先繳納個(gè)人所得稅，若在一年以內(nèi)能夠重新購(gòu)買房產(chǎn)并取得產(chǎn)權(quán)則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產(chǎn)交易價(jià)格較低的1%退還。

　　3、契稅

　　房產(chǎn)過(guò)戶的過(guò)程中，需要購(gòu)房者繳納契稅，契稅稅率為3%。若您是首次購(gòu)房且過(guò)戶普通住宅、房屋面積≤90㎡，過(guò)戶契稅稅率僅為1%;若是首次購(gòu)房，但房屋是面積超過(guò)90㎡的普通住房，稅率為1.5%;其他種類的建筑(非普通住宅、非家庭唯一住房、商鋪)，契稅稅率仍為3%。

　　4、印花稅

　　過(guò)戶雙方各繳納0.05%。按照規(guī)定，房產(chǎn)過(guò)戶印花稅已經(jīng)免征。

　　5、測(cè)繪費(fèi)

　　房產(chǎn)過(guò)戶測(cè)繪費(fèi)為：面積≤75㎡，200元;75㎡<面積≤144㎡，300元;面積>144㎡，400元。

　　過(guò)戶時(shí)需要交測(cè)繪費(fèi)的房產(chǎn)：房改房過(guò)戶需要交測(cè)繪費(fèi)，房產(chǎn)證上沒(méi)有房管局測(cè)繪印章的房。

　　6、二手房交易手續(xù)費(fèi)

　　總額：住宅6元/平米。

　　7、登記費(fèi)(工本費(fèi))

　　80元/件，共有權(quán)證20元/件。松江區(qū)房產(chǎn)律師