國慶活動期間，北京、天津、蘇州、成都、鄭州、無錫、濟南、合肥、武漢、深圳、廣州等城市發(fā)展先后進行發(fā)布中國樓市調(diào)控經(jīng)濟政策，重啟或升級限購限貸政策，與此可以同時，各地將出現(xiàn)這樣一批因限購限貸政策環(huán)境產(chǎn)生的房屋信息買賣合同糾紛。下面和上海房產(chǎn)律師一起來了解相關的法律內(nèi)容吧！

　　一、限購限貸政策屬于“不可抗力”嗎？交了定金后，買家發(fā)現(xiàn)自己被限制購買。他可以主張解除合同，要求返還定金嗎？

　　限購限貸政策不是“不可抗力”，不能根據(jù)不可抗力的條款終止合同，但可以根據(jù)解釋的第四條和第二十三條行使解除權，“不歸于任何一方的理由”，并可以收回押金。

　　浙江意見第二條：因限貸、限購、限購等調(diào)控政策直接影響導致合同無法繼續(xù)履行的，不屬于“不可抗力”，一般應認定為《解釋》第四條、第二十三條規(guī)定的“不可歸責于雙方的事由”。當事人據(jù)此要求解除合同的，可以支持，但當事人另有約定的除外。

　　《北京工作會議紀要》第二條、第三條：住房限購政策在性質上具有社會公共管理政策的性質，不宜認定為《合同法》第117條規(guī)定的“不可抗力”。對于企業(yè)合同訂立后由于我國住房限購政策的實施發(fā)展致使買受人無法及時辦理過戶登記的，屬于因不可歸責于雙方通過當事人的原因分析導致經(jīng)濟合同主要目的就是無法得到實現(xiàn)，當事人自己要求學生解除勞動合同的，除合同法律另有約定外，一般應予支持。出賣人應當將收受的購房款或定金返還給買受人；當事人一方面的要求設計要求另一方承擔違約風險責任或適用定金罰則的，不予提供支持。

　　二、如果買方因限購政策依法解除合同給賣方造成損失，賣方能否要求賠償？

　　當然可以。浙江意見第六條：出賣人請求買受人承擔訂立合同實際支出等合理損失的，可以酌情支持。

　　《北京會議紀要》第三條第一款：經(jīng)審理解除合同確實導致當事人利益失衡，敗訴方請求對方賠償其合理損失的，可以酌情支持。

　　三、合同約定的過戶時間在限購政策出臺前，因一方當事人遲延履行社會義務教育導致企業(yè)合同管理無法通過繼續(xù)履行的，守約方可否追究對方違約風險責任？

　　是的?！侗本h紀要》第三條第二款： 房屋買賣合同實際上可以在約定的期限內(nèi)履行，且由于一方當事人的原因，合同處于延遲履行狀態(tài)，在此期間，如果因實施限購政策導致合同無法繼續(xù)履行，則應支持遵守合同一方當事人提出的解除合同、要求另一方當事人承擔損失賠償?shù)冗`約的訴訟請求。

　　四、因限購政策問題導致企業(yè)合同管理無法進行繼續(xù)積極履行，買受人不行使合同解除權，出賣方可否行使合同解除權？

　　是的，雙方都有權終止合同。

　　浙江意見第六條：調(diào)控政策實施前訂立的合同，因限購或限購政策確實無法繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同。

　　五、為規(guī)避限購政策，借用符合社會條件人的名義進行購買商品房屋，可否主張知識產(chǎn)權？

　　不，除非將來符合購買條件。

　　《浙江意見》第八條：實際買受人為規(guī)避限購、禁購政策，以他人名義與出賣人訂立合同并辦理房屋權屬證書后，以其系實際買受人為由，請求確認其為房屋產(chǎn)權人的，不予支持，但調(diào)控政策重新調(diào)整并準許其取得產(chǎn)權的除外。

　　第九條由于購房限制，當事人約定一方以他人名義購房，以他人名義辦理房屋登記，借款人以自己是實際購房人為由，不支持要求確認房屋所有權或者申請辦理房屋轉讓登記的； 因自身條件變化或者政策調(diào)整等原因符合限購政策的，可以責令登記人辦理房屋轉讓登記手續(xù)。

　　六、限購政策實施后，因一方當事人虛構或隱瞞事實導致企業(yè)合同管理無法履行，如何正確處理？

　　對方當事人可以申請解除、變更或者解除合同，并要求賠償損失。

　　《北京工作會議紀要》第七條：住房限購政策研究實施后，因一方當事人可以故意隱瞞或虛構企業(yè)相關法律事實，導致公司訂立的合同違反國家住房限購政策而無法通過繼續(xù)積極履行，另一方當事人請求解除或撤銷合同，并要求了解對方當事人賠償其因此我們所受損失的，應予支持。

　　《浙江意見》第七條： 監(jiān)管政策實施后，因一方當事人隱瞞或者捏造事實，導致訂立合同違反監(jiān)管政策而不能繼續(xù)履行的，對方當事人依法要求變更或者解除合同的，可以要求對方當事人承擔由此造成的損失。雙方當事人都知道或應當知道該合同違反了管理政策的強制性規(guī)定。如果一方要求確認合同有效并繼續(xù)履行，將不予支持。

　　七、貸款限制政策實施后，買方是否可以以“貸款限制”為由要求解除合同？

　　分情況處理。

　　《浙江意見》第三條：調(diào)控經(jīng)濟政策實施前訂立的合同管理并未明確約定以按揭貸款融資方式以及付款，現(xiàn)買受人以其因受限貸政策環(huán)境影響而無法通過繼續(xù)履行為由，請求解除勞動合同的，一般不予支持。

　　第四條規(guī)章制度實施前訂立的合同規(guī)定，以抵押貸款方式支付，買方因預付款增加、未申請抵押貸款等原因證明不能繼續(xù)履行，并提出解除合同請求的，可以予以支持； 賣方應當將收到的購房款或者定金退還買方。賣方要求買方承擔合理損失的，如為訂立合同實際發(fā)生的費用，賣方可以承擔其認為適當?shù)膿p失。

　　八、房屋買賣合同因監(jiān)管政策影響而終止，是否還需要支付中介費？

　　中介費不得按照合同規(guī)定支付，但應當向中介機構支付必要的費用和合理的報酬。

　　浙江意見第九條：因調(diào)控政策影響解除房屋買賣合同的，房屋買賣合同當事人請求其支付必要費用和已實際支付的合理報酬的，房地產(chǎn)中介機構應當酌情支持；但不支持不明碼標價、虛假誤導、混標、搭售、炒房號、賺取差價等違反住建部、發(fā)改委、人社部《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》的收費。

　　大家閱讀到這里相信已經(jīng)對上述的相關規(guī)定已經(jīng)有所了解，其實問題本身是很簡單的，相信你對此已有基本的認識，如果你對上述文章中的敘述或者其他的問題感到疑惑，歡迎咨詢上海房產(chǎn)律師。