先有房，再有家，近年公司青年員工比例不斷增長(zhǎng)，很多員工都要面臨第一次購(gòu)房，然而對(duì)于這筆動(dòng)輒數(shù)十萬(wàn)的大額交易，應(yīng)當(dāng)注意哪些問(wèn)題，很多人并不是很了解。下面上海房產(chǎn)律師來(lái)為你解答，希望對(duì)你有所幫助。

　　一、買房的合同附件有哪些？

　　商品房買賣合同除主合同外，還包括房屋平面圖、公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成、裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、合同補(bǔ)充協(xié)議四個(gè)附件。

　　 (1）房屋平面圖應(yīng)注明各房間的具體尺寸和墻體的寬度，還應(yīng)注明陽(yáng)臺(tái)的大小、空調(diào)等具體設(shè)備的位置。

　　如果通過(guò)上述研究?jī)?nèi)容不明確，則房屋平面圖根本起不到一個(gè)準(zhǔn)確指示的作用，對(duì)開發(fā)商企業(yè)來(lái)說(shuō)我們也沒有明確的約束。

　　（2）房屋的平面圖及公共部分與公共房屋共用的建筑面積的描述，以及裝修設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)，均應(yīng)使用準(zhǔn)確的數(shù)字及具體的描述來(lái)表達(dá)其內(nèi)容，而非使用概念性的字眼。

　　附件中不應(yīng)出現(xiàn) "高級(jí) "、 "名牌 "、 "精裝修 "等字眼，應(yīng)明確 "高級(jí) "的具體標(biāo)準(zhǔn)、 "名牌 "的品牌和 "精裝修 "的裝修效果。

　　（3）根據(jù)我國(guó)民事行為法律的“意思自治”原則，商品房買受人完全不同可以通過(guò)不受時(shí)間格式條款的限制，與開發(fā)商企業(yè)進(jìn)行政治協(xié)商，行使合同的修改和補(bǔ)充權(quán)，在主合同之外，簽訂補(bǔ)充協(xié)議，已明確提出一些比較模糊數(shù)學(xué)概念，修正主合同中的不合理?xiàng)l款。

　　二、房屋交割時(shí)，買方發(fā)現(xiàn)實(shí)際房屋與銷售廣告不符，可否要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任？

　　為了保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益，最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋第三條規(guī)定： “商品房買賣廣告和宣傳品，只要賣方對(duì)商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施的陳述和承諾有明確規(guī)定，且對(duì)商品房買賣合同的訂立和房?jī)r(jià)的確定有重大影響，應(yīng)當(dāng)視為要約，即為要約?！?“即使買賣商品房的合同中沒有包括聲明和承諾，它們也應(yīng)該被視為合同的內(nèi)容。如果當(dāng)事人違反了協(xié)議，他們應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。”

　　因此，如果房地產(chǎn)廣告中有關(guān)房屋及其相關(guān)設(shè)施的描述和承諾對(duì)合同定價(jià)有重大影響，即使房屋買賣合同中沒有包括描述和承諾，它也是合同的一部分。如果買方發(fā)現(xiàn)描述或承諾的內(nèi)容與實(shí)際不一致，開發(fā)商可能被要求承擔(dān)違約責(zé)任。

　　三、哪些房產(chǎn)不能轉(zhuǎn)讓？

　　根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：

　?。?）以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件；

　　（2）司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

　?。?）依法收回土地使用權(quán)；

　　 (4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

　?。?）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

　?。?）未依法進(jìn)行登記可以領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

　?。?）法律、行政法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

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