隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和人民生活水平的提高，商品房的交易在我國(guó)日益頻繁。但是，商品房交易涉及的合同種類(lèi)和內(nèi)容繁多，涉及法律法規(guī)較為復(fù)雜。本文上海房產(chǎn)律師將圍繞合同雙方當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商一致終止借款合同關(guān)系后建立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系具有法律效力展開(kāi)探討，旨在為相關(guān)當(dāng)事人提供法律幫助和指導(dǎo)。

　　一、案例分析

　　小張與小李于2018年簽訂了一份借款合同，小張向小李借款50萬(wàn)元，借款期限為2年，年利率為12%。合同生效后，小張按時(shí)歸還了部分本金和利息。但是，在借款合同期限屆滿(mǎn)前，雙方經(jīng)協(xié)商一致，決定提前終止合同，并簽訂了一份商品房買(mǎi)賣(mài)合同。商品房的總價(jià)為70萬(wàn)元，小張已經(jīng)支付了20萬(wàn)元的首付款，并承諾在商品房交付時(shí)支付剩余的50萬(wàn)元。

　　然而，在商品房交付前，小張突然發(fā)生了意外，身故。小張的繼承人小王向小李表示，小張的借款合同仍然有效，要求小李歸還借款本金和利息。小李則認(rèn)為，借款合同已經(jīng)被雙方終止，不再具有法律效力，應(yīng)當(dāng)以商品房買(mǎi)賣(mài)合同為準(zhǔn)。

　　二、法律分析

　　借款合同的終止根據(jù)《合同法》第八十三條的規(guī)定，當(dāng)事人可以協(xié)商一致，解除合同。雙方在借款合同期限屆滿(mǎn)前經(jīng)協(xié)商一致決定提前終止合同，這種方式是合法的。合同的解除將導(dǎo)致原來(lái)的合同完全失效，即合同解除后，各自不再有原合同下的權(quán)利和義務(wù)。因此，小張的繼承人小王無(wú)權(quán)要求小李歸還已經(jīng)終止的借款合同下的借款本金和利息。

　　商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力商品房買(mǎi)賣(mài)合同是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人之間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二條的規(guī)定，合同是自愿協(xié)議的民事法律行為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)平等自愿地訂立合同，遵循公平、公正、誠(chéng)實(shí)信用的原則。因此，雙方在協(xié)商一致后簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同具有法律效力。

　　在本案中，小張已經(jīng)支付了20萬(wàn)元的首付款，并承諾在商品房交付時(shí)支付剩余的50萬(wàn)元。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十六條的規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)合同的成立，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)當(dāng)事人的協(xié)商一致，并達(dá)成一致意見(jiàn)。此外，商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。在本案中，小張和小李已經(jīng)達(dá)成了一致意見(jiàn)，簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，同時(shí)符合《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，因此商品房買(mǎi)賣(mài)合同具有法律效力。

　　相關(guān)法律條款（1）《中華人民共和國(guó)合同法》第八十三條：當(dāng)事人可以協(xié)商一致，解除合同。合同解除后，各自不再有原合同下的權(quán)利和義務(wù)，但是應(yīng)當(dāng)履行已經(jīng)發(fā)生的違約責(zé)任。

　?。?）《中華人民共和國(guó)合同法》第二條：合同是自愿協(xié)議的民事法律行為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)平等自愿地訂立合同，遵循公平、公正、誠(chéng)實(shí)信用的原則。

　?。?）《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十六條：買(mǎi)賣(mài)合同的成立，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)當(dāng)事人的協(xié)商一致，并達(dá)成一致意見(jiàn)。

　?。?）《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十二條：不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。

　　在實(shí)際操作中，為了確保合同的有效性和穩(wěn)定性，當(dāng)事人在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同前，應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn)：

　　了解商品房的信息。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)充分了解商品房的房屋狀況、產(chǎn)權(quán)情況、價(jià)格等信息，以便在簽訂合同時(shí)作出明智的選擇。

　　確認(rèn)對(duì)方的身份和資質(zhì)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)核實(shí)對(duì)方的身份和資質(zhì)，以確保簽訂的合同是有效的。對(duì)于個(gè)人買(mǎi)賣(mài)房屋，應(yīng)當(dāng)核實(shí)賣(mài)方的房屋所有權(quán)；對(duì)于開(kāi)發(fā)商出售的商品房，應(yīng)當(dāng)核實(shí)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)資質(zhì)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)許可證等。

　　保留相關(guān)證據(jù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)妥善保留簽訂合同前的交流記錄、房屋信息查詢(xún)記錄、資質(zhì)證明等相關(guān)證據(jù)，以備后續(xù)維權(quán)使用。在本案中，小張與小李經(jīng)過(guò)協(xié)商一致終止了借款合同關(guān)系，并簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，商品房買(mǎi)賣(mài)合同具有法律效力。因此，小李應(yīng)當(dāng)依照商品房買(mǎi)賣(mài)合同的約定，按時(shí)交付商品房，并不得拖延或拒絕履行合同。同時(shí)，小王也應(yīng)當(dāng)尊重雙方簽訂的合同，并遵守法律法規(guī)的規(guī)定。

　　三、參考案例

　　最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄈ┑诹鶙l規(guī)定：“當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商一致，解除民間借貸合同的，應(yīng)當(dāng)依照協(xié)議的約定履行違約責(zé)任。協(xié)議沒(méi)有約定或者約定不明確的，違約方應(yīng)當(dāng)向守約方支付違約金，違約金的數(shù)額不得超過(guò)借款本金利率總額的百分之三十。違約金的數(shù)額過(guò)高的，人民法院可以根據(jù)實(shí)際情況予以適當(dāng)調(diào)整。”

　　本案中，小張與小李經(jīng)協(xié)商一致終止了借款合同關(guān)系，但小王作為小張的繼承人，無(wú)權(quán)要求小李歸還已經(jīng)終止的借款合同下的借款本金和利息。在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，雙方應(yīng)當(dāng)注意約定合理的違約金條款，以確保在合同履行過(guò)程中的穩(wěn)定性。如果違約金數(shù)額過(guò)高，可能被認(rèn)定為損害守約方利益的不當(dāng)條款，需要依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。

　　四、結(jié)論

　　綜上所述，上海房產(chǎn)律師提醒大家，小張與小李經(jīng)協(xié)商一致終止了借款合同關(guān)系，并簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，商品房買(mǎi)賣(mài)合同具有法律效力。小張的繼承人小王無(wú)權(quán)要求小李歸還已經(jīng)終止的借款合同下的借款本金和利息。因此，小李應(yīng)當(dāng)依照商品房買(mǎi)賣(mài)合同的約定，按時(shí)交付商品房，并不得拖延或拒絕履行合同。同時(shí)，小王也應(yīng)當(dāng)尊重雙方簽訂的合同，并遵守法律法規(guī)的規(guī)定。