從2016年9月30日至今，全國(guó)發(fā)展已經(jīng)有20個(gè)城市加入了中國(guó)房產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控的隊(duì)列，而且可以調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策之嚴(yán)，史上罕見。伴隨著限購(gòu)、限貸政策的實(shí)施，房?jī)r(jià)問題可能存在階段性地進(jìn)入一個(gè)拐點(diǎn)。對(duì)于“限貸、限購(gòu)”導(dǎo)致企業(yè)房屋買賣合同管理無法通過繼續(xù)履行，該如何能夠承擔(dān)相關(guān)法律社會(huì)責(zé)任。上海房產(chǎn)糾紛律師主要講述在商品房（一手房）買賣中，對(duì)于已交付定金的購(gòu)房者，在限購(gòu)限貸的情形下，如何科學(xué)合理地要求我們開發(fā)商退還定金。

　　在商品房銷售中，開發(fā)商通常要求購(gòu)房者支付部分定金，最低可達(dá)數(shù)萬元，最高可達(dá)十萬元，甚至100%萬。但是，很多購(gòu)房者在交付押金后，還有其他客觀條件，如購(gòu)房限額貸款，不能買房，這種情況下如何取回押金已經(jīng)交付？

　　一、讓我們看看以下兩種司法解釋：

　　第一百一十五條關(guān)于適用《人民法院擔(dān)保中華民國(guó)》若干問題的解釋最高人民法院規(guī)定，當(dāng)事人約定繳納保證金作為訂立主合同的擔(dān)保，繳納保證金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求退還保證金； 收取保證金的一方拒絕訂立主合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍退還保證金。

　　最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同糾紛審理中適用法律若干問題的解釋（以下簡(jiǎn)稱“商品房買賣合同的司法解釋”）第四條： 賣方收受買方保證金作為訂立商品房買賣合同的擔(dān)保的，當(dāng)事人不能訂立商品房買賣合同的，依照有關(guān)保證金的法律規(guī)定處理；因非當(dāng)事人原因不能訂立商品房買賣合同的，應(yīng)當(dāng)將保證金退還買方。

　　購(gòu)房者對(duì)于一般在購(gòu)房時(shí)簽訂的定金協(xié)議或認(rèn)購(gòu)書等都具備定金性質(zhì)，所支付的定金是作為中國(guó)簽訂銷售商品房預(yù)售管理合同的擔(dān)保，若一方在約定的時(shí)間可以拒絕通過訂立商品房預(yù)售服務(wù)合同，則要嚴(yán)格按照定金罰則來承擔(dān)自己不利的后果。

　　那么購(gòu)房者怎樣才能從開發(fā)商那里合法、合理地返還購(gòu)房押金呢？

　　律師指出，首先，要看何種原因?qū)е乱笸诉€購(gòu)房定金

　　首先，“限購(gòu)”直接導(dǎo)致買方喪失購(gòu)房權(quán)，那么買方可以直接根據(jù)商品房銷售合同第四條的司法解釋，正當(dāng)要求開發(fā)商退還押金。

　　二、“限貸”導(dǎo)致買受方無支付發(fā)展能力，這種社會(huì)情形下，開發(fā)商一般我們不會(huì)輕易退還購(gòu)房定金。因?yàn)?，作為一個(gè)付款義務(wù)人的房屋買受人對(duì)合同訂立后可能沒有出現(xiàn)的各種需要履行障礙，應(yīng)當(dāng)有充分、合理的預(yù)見，并對(duì)可能就會(huì)出現(xiàn)的履行障礙有相應(yīng)地解決地解決中國(guó)方案。一般情況下，貸款成數(shù)的變化情況不會(huì)當(dāng)然也是導(dǎo)致我國(guó)房屋買受人不能選擇繼續(xù)履行勞動(dòng)合同，房屋買受人也可以同時(shí)通過學(xué)習(xí)其他重要途徑籌措資金履行付款義務(wù)（摘自上海高級(jí)人民對(duì)于法院《宏觀經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境調(diào)控后房屋買賣糾紛若干重大問題的解答》）。作為購(gòu)房人應(yīng)經(jīng)過科學(xué)合理設(shè)計(jì)策劃，讓不能簽訂預(yù)售合同的原因分析符合“不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由”，可以發(fā)現(xiàn)通過研究以下教學(xué)方式去實(shí)現(xiàn)：

　　1、作為我國(guó)購(gòu)房者要在企業(yè)定金合同或認(rèn)購(gòu)書約定的時(shí)間去和開發(fā)商通過商談商品房預(yù)售管理合同的主要內(nèi)容條款。

　　作為買方在訂購(gòu)合同或認(rèn)購(gòu)協(xié)議的時(shí)候與開發(fā)商討論商品房預(yù)售合同的主要條款，而不是告訴開發(fā)商我不買房。一般而言，作為發(fā)展商，商品房預(yù)售合約的版本不能更改，購(gòu)買按金合約或認(rèn)購(gòu)書往往不包括以下內(nèi)容： 違約法律責(zé)任、付款時(shí)間、付款條件、付款期限、貸款銀行的選擇、補(bǔ)充條款、發(fā)展商是否以廣告作為合約條款、地圖的具體設(shè)計(jì)圖則及購(gòu)買的其他細(xì)節(jié)。但是，上述內(nèi)容是商品房預(yù)售合同的主要條款，也就是說，買方可以同時(shí)選擇上述一項(xiàng)或多項(xiàng)內(nèi)容與開發(fā)商進(jìn)行談判，如果他們無法達(dá)成協(xié)議，導(dǎo)致商品房預(yù)售合同無法締結(jié)，根據(jù)最高人民法院關(guān)于商品房銷售司法解釋的規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)退還所收到的押金。

　　2、作為購(gòu)房者要有一個(gè)證據(jù)問題意識(shí)。

　　一旦企業(yè)發(fā)生開發(fā)商拒絕退還定金而發(fā)生變化訴訟或仲裁，要有一個(gè)足夠的證據(jù)證明我們自己在定金合同約定的時(shí)間和開發(fā)商就合同的內(nèi)容商談過（即要證明學(xué)生自己工作沒有出現(xiàn)違約）。而現(xiàn)實(shí)中很多購(gòu)房者雖在規(guī)定的時(shí)間和開發(fā)商商談具體的合同管理內(nèi)容，但是他們往往都是由于中國(guó)沒有的證據(jù)問題意識(shí)而導(dǎo)致敗訴。在這里，本律師提供具有以下幾種教學(xué)方式供購(gòu)房者作為調(diào)查取證的參考：

　　a、錄音或錄像，目的是還原商談合同內(nèi)容的情形，尤其是錄像一目了然，而且現(xiàn)在的智能手機(jī)均有攝像功能（取證時(shí)務(wù)必采取隱蔽的方式進(jìn)行）；

　　b、如果企業(yè)聘用律師可以提供相關(guān)法律文化服務(wù)，在無法就合同管理主要內(nèi)容條款達(dá)成目標(biāo)一致意見時(shí)，聘請(qǐng)律師所簽訂的《聘用律師合同》及律師事務(wù)所的開具發(fā)票，在法庭上均可以作為一種有力證據(jù)，證明就購(gòu)房需求問題，聘請(qǐng)具有專業(yè)的律師去參加談判；

　　c、可以聘請(qǐng)公證人對(duì)合同的談判過程進(jìn)行公證；

　　d、可以邀請(qǐng)兩個(gè)以上見證人與開發(fā)商討論合同內(nèi)容。訴訟案件中，證人可以出庭作證，但證人的證明力需要驗(yàn)證。

　　最后，為了達(dá)到上述兩點(diǎn)，開發(fā)商仍然拒絕退還押金，提起訴訟，要求決定退還押金。本條僅適用于尚未簽訂預(yù)售合同或者商品房銷售合同的情形，對(duì)于未經(jīng)特別約定而在合同中簽訂預(yù)售合同的買受人，可以根據(jù)司法解釋第二十三條處理。

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