房地產(chǎn)五證兩書是開(kāi)發(fā)商合法銷售商品房的重要憑證，買房一定要審查五證兩書。購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同之前，需要仔細(xì)查看“五證兩書”，只有證書齊全，才能更好地維護(hù)自己的權(quán)益。畢竟買房不易，切記千萬(wàn)不要因?yàn)橐粫r(shí)的疏忽，徒增困擾。下面由上海律師咨詢網(wǎng)為大家講解相關(guān)法律內(nèi)容。

　　一、五張證書是什么？

　　五種房地產(chǎn)證書分別為《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《國(guó)有土地使用許可證》《建設(shè)工程建設(shè)許可證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。第二本書是《住宅質(zhì)量保證》和《住宅使用手冊(cè)》。

　　二、買方對(duì)于如何進(jìn)行查看開(kāi)發(fā)商的五證？

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)持有《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證》《建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)許可證》《國(guó)有土地使用許可證》和《商品房預(yù)售許可證》 ，簡(jiǎn)稱“五證”.其中，前兩個(gè)證件由市計(jì)委頒發(fā)，建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)許可證由市建設(shè)委頒發(fā)，“國(guó)有土地使用證”和“商品房預(yù)售許可證”由市國(guó)土資源和住房局頒發(fā)。

　　一般對(duì)于購(gòu)房者記不住“五證”的名稱和發(fā)證機(jī)關(guān)，其實(shí)也不必記住我們這么多。您購(gòu)房時(shí)只需看一下 《國(guó)有企業(yè)土地使用證》和《預(yù)售許可證》這“兩證”就行了。因?yàn)閷W(xué)生如果一個(gè)開(kāi)發(fā)商未取得《建設(shè)發(fā)展用地進(jìn)行規(guī)劃工作許可證》和《建設(shè)中國(guó)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃生產(chǎn)許可證》是拿不到《國(guó)有經(jīng)濟(jì)土地使用證》的，未取得上述分析兩個(gè)《規(guī)劃經(jīng)營(yíng)許可證》和《施工質(zhì)量許可證》是拿不到《預(yù)售許可證》的。開(kāi)發(fā)商已經(jīng)取得了《預(yù)售許可證》就可以通過(guò)證明該項(xiàng)目在規(guī)劃、工程、土地資源使用方法等方面通過(guò)了國(guó)家政府的批準(zhǔn)，就具備了將開(kāi)發(fā)的商品房進(jìn)入社會(huì)市場(chǎng)信息交易的資格。

　　三、買房查看兩書的有哪些需要注意安全事項(xiàng)？

　　買完房以后我們還要進(jìn)行查驗(yàn)或者叫驗(yàn)收“兩書”。什么是兩書呢，兩書是開(kāi)發(fā)商在竣工驗(yàn)收合格時(shí)通知購(gòu)房者入住信息之后發(fā)展提供的兩份法律體系文件，一個(gè)是住宅產(chǎn)品質(zhì)量保證書，第二是住宅設(shè)計(jì)使用情況說(shuō)明書。住宅建筑質(zhì)量保證書通常主要包括建設(shè)工程施工質(zhì)量管理監(jiān)督政府部門核驗(yàn)的登記，在使用一定年限內(nèi)承擔(dān)的保修責(zé)任，正常生活使用這種情況下，各部件的保修期，比如說(shuō)防水是三年，墻面、管道滲漏是一年，墻面抹灰脫落是一年，地面大面積起沙是一年，包括供熱供冷系統(tǒng)等設(shè)備，潔具、開(kāi)關(guān)控制等等。其他相關(guān)部位或者一個(gè)部件的保修時(shí)間問(wèn)題可以由房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商和用戶通過(guò)約定。

　　住宅使用說(shuō)明書，通常應(yīng)該包括開(kāi)發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、委托監(jiān)理單位、住宅的結(jié)構(gòu)類型、裝修裝飾注意事項(xiàng)、上水下水、電、燃?xì)?、消防等設(shè)施配置的說(shuō)明，以及門窗類型使用事項(xiàng)，配電負(fù)荷，承重墻、保溫墻、陽(yáng)臺(tái)等部位需要說(shuō)明的問(wèn)題以及其他需要說(shuō)明的問(wèn)題。生產(chǎn)廠家另有說(shuō)明書的，應(yīng)附于住宅使用說(shuō)明書里。

　　也就是說(shuō)我們一個(gè)企業(yè)房屋進(jìn)行完整的法律體系文件在購(gòu)房的過(guò)程中教師應(yīng)該通過(guò)查驗(yàn)五證，同時(shí)收房子的時(shí)候?qū)W生應(yīng)該有兩書。還有更重要的是產(chǎn)權(quán)證，拿到產(chǎn)權(quán)證，整個(gè)購(gòu)房所有的法律制度文件就應(yīng)該算齊備了。

　　此外，在審查時(shí)，應(yīng)注意“五證”單位的土地、建設(shè)單位和銷售單位與實(shí)際銷售單位的土地范圍、銷售范圍一致的房屋你購(gòu)買。目前，部分發(fā)展商正領(lǐng)取臨時(shí)土地使用許可證，即發(fā)展商尚未繳付所有轉(zhuǎn)讓土地費(fèi)用，其銷售范圍的“商住樓宇/出口預(yù)售樓花/銷售樓花許可證”只包括部分規(guī)劃項(xiàng)目，甚至只包括部分樓宇樓面。因此，你應(yīng)該專注于檢查你所購(gòu)買的房屋是否屬于預(yù)售/售出范圍。

　　四、買房除了進(jìn)行審查五證兩書外其他學(xué)生注意事項(xiàng)

　　1.買房目標(biāo)的確定。根據(jù)自己的收入、支出等實(shí)際情況確定自己的財(cái)產(chǎn)。從自己的實(shí)際情況出發(fā)，做好計(jì)劃，其實(shí)是為了滿足基本生活需要的好，避免不必要的額外負(fù)擔(dān)。

　　2.買房首付的積累。先定一個(gè)目標(biāo)，為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，合理分配收益。每個(gè)月定期留出一部分資金，制定定期定額計(jì)劃。因?yàn)槿绻_(kāi)一個(gè)定期定額的強(qiáng)制儲(chǔ)蓄計(jì)劃，每個(gè)月必須定期提出一筆錢，這就意味著可用資金必須減少，所以消費(fèi)才能更理性。

　　3.買房常識(shí)的學(xué)習(xí)。房屋因?yàn)樯婕暗慕痤~巨大，購(gòu)買它是一個(gè)比較專業(yè)的行為。目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有培養(yǎng)出專業(yè)的針對(duì)個(gè)人購(gòu)房者的房屋經(jīng)紀(jì)人。因此，買房前學(xué)習(xí)一些房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)是必需的。

　　4.買房范圍的篩選。選擇一個(gè)適合學(xué)生自己的樓盤，面積小、首付少、總價(jià)低的樓盤適合中國(guó)年輕人。建議可購(gòu)買市中心的二手小房子或是新開(kāi)盤的小戶型。二手小房子的優(yōu)勢(shì)是交通發(fā)展便利、配套服務(wù)方面比較成熟、價(jià)格水平相對(duì)優(yōu)惠。此外，還要充分考慮人們出行交通的問(wèn)題，盡量可以選擇離工作管理單位或商業(yè)活動(dòng)區(qū)域較近的樓段，節(jié)省出行需要時(shí)間以及成本。

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