房屋租賃合同糾紛案件是當(dāng)前房地產(chǎn)類案件中占比最大的案件類型。該類案件的合同效力認(rèn)定及后果處理是審判實(shí)踐中面臨的首要問題和難點(diǎn)。下面和金山合同律師一起來分析導(dǎo)致合同無效的主體過錯(cuò)責(zé)任認(rèn)定。

　　一、導(dǎo)致企業(yè)合同無效的主體過錯(cuò)責(zé)任進(jìn)行認(rèn)定

　　在該類案件中，法院需首先確認(rèn)導(dǎo)致房屋租賃合同無效的主體過錯(cuò)責(zé)任。實(shí)踐中導(dǎo)致合同無效主要存在兩種情形：一是租賃房屋系違法建筑；二是非法轉(zhuǎn)租。

　　1. 租賃建筑物為違法建筑物的主體過錯(cuò)責(zé)任認(rèn)定

　　隨著環(huán)境綜合整治行動(dòng)的開展，因房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)，無合法建設(shè)手續(xù)而認(rèn)定合同無效的案件占無效房屋租賃合同案件的絕大多數(shù)。此種情況下，法院應(yīng)考慮租賃房屋的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)、當(dāng)事人對(duì)房屋的認(rèn)知情況、承租人是否盡到注意義務(wù)、出租人是否存在承諾保證、隱瞞或欺詐等情形，對(duì)雙方過錯(cuò)責(zé)任進(jìn)行綜合認(rèn)定。

　　第一，提供適租房屋是房屋租賃合同項(xiàng)下出租人的主要義務(wù)。通常情況下，出租人作為租賃房屋的管理人或?qū)嶋H控制人，對(duì)租賃房屋的實(shí)際狀況相較承租人而言應(yīng)更為清楚。在租賃合同因房屋的違法性而無效時(shí)，承租人雖然對(duì)租賃房屋的狀況亦具有審慎的注意義務(wù)，但疏于注意的過錯(cuò)程度較輕，應(yīng)對(duì)合同無效造成的損失承擔(dān)次要責(zé)任，具體責(zé)任比例由法院視案情酌定。

　　第二，如有證據(jù)證明承租人明知合同無效情形仍然承租房屋的，法院一般應(yīng)認(rèn)定其與出租人存在同樣過錯(cuò)，雙方對(duì)合同無效造成的損失承擔(dān)同等責(zé)任。

　　第三，如承租人在房屋租賃合同訂立過程中已盡到相應(yīng)注意義務(wù)，而出租人提供虛假材料致使承租人有理由相信租賃房屋合法的，對(duì)于合同無效造成的損失承租人原則上無需承擔(dān)責(zé)任。

　　2.非法轉(zhuǎn)租情形下的主體過錯(cuò)責(zé)任認(rèn)定

　　承租人未經(jīng)出租人同意將房屋轉(zhuǎn)租的行為未被法院認(rèn)定為有效的，承租人在明知的情況下仍與次承租人簽訂合同，承租人一般應(yīng)承擔(dān)主要的過錯(cuò)責(zé)任，次承租人在簽約前未盡到審慎的注意義務(wù)則應(yīng)承擔(dān)次要的過錯(cuò)責(zé)任。次承租人的審慎義務(wù)通常表現(xiàn)為要求出租人出示前手合同或出租人同意轉(zhuǎn)租的證明等。

　　3.合同事先約定無效后果的主體過錯(cuò)責(zé)任認(rèn)定

　　實(shí)踐中，租賃合同中往往對(duì)合同無效責(zé)任分擔(dān)直接作出約定，此種約定應(yīng)屬無效。原因在于，該約定不屬于《合同法》第57條規(guī)定的“合同爭議解決條款”，也不屬于《合同法》第98條規(guī)定的“結(jié)算和清算條款”。若法院確認(rèn)當(dāng)事人事前對(duì)合同無效后果的約定效力，則會(huì)與基于法律否定性評(píng)價(jià)的合同無效后果產(chǎn)生邏輯沖突。

　　當(dāng)然，租賃合同被仲裁機(jī)構(gòu)、法院認(rèn)定為無效后，當(dāng)事人再就合同無效后果的處理達(dá)成一致的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。需要注意的是，當(dāng)事人在租賃合同中關(guān)于合同無效責(zé)任分擔(dān)的具體約定，在一定程度上可作為識(shí)別當(dāng)事人風(fēng)險(xiǎn)預(yù)見和主觀過錯(cuò)程度的判斷依據(jù)。

　　二、合同無效后損失賠償?shù)恼J(rèn)定

　　在對(duì)導(dǎo)致合同無效的主體過錯(cuò)責(zé)任作出認(rèn)定后，法院應(yīng)進(jìn)一步審查損失賠償?shù)木唧w范圍、標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)額。此時(shí)，既要根據(jù)當(dāng)事人的過錯(cuò)程度合理確定責(zé)任，又要避免當(dāng)事人重復(fù)獲利的情形。在無效房屋租賃合同案件中，損失賠償?shù)恼J(rèn)定主要涉及房屋裝飾裝修損失及擴(kuò)建損失的認(rèn)定。

　　1.合同無效后損失賠償?shù)姆秶J(rèn)定

　　與合同解除情形下合同主體因違約所承擔(dān)的損失賠償責(zé)任不同，合同無效后當(dāng)事人所承擔(dān)的締約過失責(zé)任是對(duì)另一方當(dāng)事人信賴?yán)鎿p失的賠償。目的在于補(bǔ)償一方當(dāng)事人因合同無效而實(shí)際遭受的損失，從而使其利益恢復(fù)到合同簽訂之前的狀態(tài)。信賴?yán)娌话?、亦不?yīng)超過合同履行利益，即合同履行后可以獲得的利益。據(jù)此，租賃合同無效的損失賠償范圍通常僅包括裝飾裝修費(fèi)用、改擴(kuò)建費(fèi)用等直接損失，而不包括承租人的經(jīng)營損失、員工遣散費(fèi)等間接損失。

　　2.裝飾設(shè)計(jì)裝修公司損失的認(rèn)定

　?。?）裝飾裝修損失的審查規(guī)則

　　房屋租賃合同無效時(shí)，法院對(duì)房屋裝飾裝修損失的審查規(guī)則如下：

　　第一，在承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修的情況下，產(chǎn)生的損失由承租人自行承擔(dān)，出租人請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，應(yīng)予支持。然而，實(shí)踐中承租人的裝潢設(shè)施往往不易拆離，強(qiáng)行拆除費(fèi)用過高或?qū)е路课輫?yán)重?fù)p害，法院應(yīng)引導(dǎo)當(dāng)事人充分利用裝潢設(shè)施，并對(duì)添附一方進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)償。

　　第二，在承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修的情況下，對(duì)于出租人同意利用的裝飾裝修物，可折價(jià)歸出租人所有；對(duì)于出租人不同意利用的裝飾裝修物，則應(yīng)區(qū)分情況處理：尚未形成附合的，可由承租人拆除，但應(yīng)將房屋恢復(fù)原狀；已經(jīng)形成附合的，則由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)責(zé)任分擔(dān)現(xiàn)值損失。

　　第三，房屋租賃合同租期屆滿但被認(rèn)定為無效合同的，因承租人在裝修投入時(shí)對(duì)租賃期限及期滿后不續(xù)約的風(fēng)險(xiǎn)有預(yù)估，且承租人在租賃期間已享有全部裝飾裝修的利益，其租賃目的業(yè)已實(shí)現(xiàn)，故其裝修投入不應(yīng)再列入合同無效的損失范圍。對(duì)于承租人以租賃合同無效而主張裝飾裝修損失的，法院一般不予支持。

　　（2）裝飾設(shè)計(jì)裝修損失的處理技術(shù)要點(diǎn)

　　第一，關(guān)于向承租人的相關(guān)釋明。房屋租賃合同被認(rèn)定無效后，法院應(yīng)向承租人釋明是否就裝飾裝修損失要求賠償，承租人堅(jiān)持不主張或只提出抗辯的，就裝飾裝修損失法院不予處理，可告知承租人另行起訴。法院判決承租人騰退房屋的，應(yīng)告知其可就裝飾裝修物采取必要的證據(jù)保全措施以及相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)。

　　第二，關(guān)于出租人同意裝飾裝修的認(rèn)定。出租人未明示同意裝飾裝修的，法院應(yīng)結(jié)合房屋類型、合同約定的租賃用途及合同實(shí)際履行情況來認(rèn)定出租人對(duì)承租人裝飾裝修的意見。出租人根據(jù)房屋租賃合同關(guān)于租賃用途的約定可以預(yù)見承租人裝修行為的，或出租人知道或應(yīng)當(dāng)知道承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修，但在合理期限內(nèi)未提出異議，又或在合理期限內(nèi)提出異議后繼續(xù)履行合同的，法院一般可認(rèn)定出租人對(duì)承租人的裝飾裝修不持異議。

　　第三，關(guān)于出租人同意利用裝飾裝修物的認(rèn)定。在房屋未被拆除或尚未確認(rèn)拆除的情形下，關(guān)于出租人是否同意利用裝飾裝修物，法院應(yīng)根據(jù)個(gè)案中裝飾裝修實(shí)際使用狀況、生活日常經(jīng)驗(yàn)以及裝飾裝修的實(shí)際利用價(jià)值綜合予以認(rèn)定。出租人在訴訟中就是否同意利用裝飾裝修的意見前后不一的，除出租人已作出合理解釋，或有充分證據(jù)證明裝飾裝修無法利用，如已拆除或即將拆除的情形之外，法院一般不宜輕易認(rèn)定出租人不同意利用裝飾裝修物。

　　（3）裝飾裝修損失的計(jì)算方法

　　與合同解除情形下裝飾裝修損失的計(jì)算以殘值損失為準(zhǔn)不同，合同無效后的裝飾裝修損失計(jì)算只應(yīng)考慮在合同被確認(rèn)無效時(shí)尚存在的實(shí)際價(jià)值，即以現(xiàn)值損失為準(zhǔn)。

　　一般情況下，現(xiàn)值損失的認(rèn)定可采用“現(xiàn)存價(jià)值評(píng)估法”予以確定，即對(duì)糾紛發(fā)生時(shí)現(xiàn)存裝飾裝修物進(jìn)行工程造價(jià)鑒定。具體數(shù)額可根據(jù)個(gè)案中裝飾裝修物的性質(zhì)、使用壽命、損耗程度、實(shí)際剩余利用價(jià)值及市場行情等因素予以綜合認(rèn)定，避免一方額外獲益。在裝飾裝修物價(jià)值較小且雙方對(duì)數(shù)額爭議不大時(shí)，應(yīng)盡量促成當(dāng)事人就裝飾裝修物價(jià)值達(dá)成一致意見，以減少當(dāng)事人的訴訟成本。

　　需要注意的是，在租賃房屋已被拆除或部分拆除的情形下，如有其它證據(jù)反映裝飾裝修現(xiàn)狀的，如相關(guān)裝修合同、支付憑證、拆除前現(xiàn)場照片等，法院可委托鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)現(xiàn)值損失予以評(píng)估。根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)材料無法進(jìn)行鑒定的，應(yīng)區(qū)分個(gè)案不同情況對(duì)承租人裝飾裝修損失予以認(rèn)定。如因不可歸責(zé)于承租人的原因?qū)е缕渑e證困難的，法院可適用舉證緩和規(guī)則，以保護(hù)承租人的合法權(quán)益。

　　3.擴(kuò)建損失的認(rèn)定

　　擴(kuò)建損失的認(rèn)定

　?。?）擴(kuò)建損失的審查規(guī)則

　　合同無效時(shí)，在承租人未經(jīng)出租人同意擴(kuò)建的情況下，產(chǎn)生的損失由承租人自行承擔(dān)。在承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建的情況下，雙方對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒有達(dá)成一致但辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)；未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，由雙方按照過錯(cuò)責(zé)任分擔(dān)。

　　需要注意的是，法院對(duì)雙方的過錯(cuò)責(zé)任及損失的認(rèn)定，可根據(jù)合同的相關(guān)約定、租賃標(biāo)的物本身的合法性、雙方的報(bào)建義務(wù)、配合行為、擴(kuò)建受益情況、擴(kuò)建規(guī)模、風(fēng)險(xiǎn)控制、造價(jià)費(fèi)用現(xiàn)值等因素，結(jié)合當(dāng)事人的主觀過錯(cuò)，確定合理的責(zé)任比例及損失金額。

　?。?）承租人自行擴(kuò)建部分損失的處理要點(diǎn)

　　無效房屋租賃合同案件中，承租人自行擴(kuò)建，該建筑物因系違法建筑被拆除后，承租人要求出租人分擔(dān)損失的，法院應(yīng)結(jié)合承租人是否要求辦理建設(shè)手續(xù)、是否對(duì)違法建筑物風(fēng)險(xiǎn)得以預(yù)見、出租人是否因該建筑物收取租金等因素予以綜合認(rèn)定。

　　如案例二中，因B公司出租的廠房本身不具備合法建設(shè)手續(xù)，在此基礎(chǔ)上擴(kuò)建后的建筑物取得合法手續(xù)的可能性較小，故對(duì)于擴(kuò)建部分拆除的風(fēng)險(xiǎn)，B公司應(yīng)有預(yù)見能力，但B公司仍持放任態(tài)度同意A公司擴(kuò)建，其應(yīng)就相關(guān)損失承擔(dān)次要責(zé)任。因此，法院判決B公司賠償A公司一定比例的擴(kuò)建費(fèi)用損失。

　?。?）擴(kuò)建損失的計(jì)算方法

　　與裝飾裝修物處理中計(jì)算現(xiàn)值損失不同，擴(kuò)建損失以擴(kuò)建物的造價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)?；谄胶怆p方利益的考慮，法院計(jì)算該類損失時(shí)一般可采用工程造價(jià)費(fèi)用支出法，即以擴(kuò)建時(shí)承租人實(shí)際支付的工程造價(jià)費(fèi)用作為擴(kuò)建損失。實(shí)踐中，具體數(shù)額可根據(jù)個(gè)案中擴(kuò)建物的使用狀況、實(shí)際利用價(jià)值、出租人的擴(kuò)建受益情況、市價(jià)波動(dòng)、政策形勢等因素予以綜合認(rèn)定，避免任何一方因合同無效而獲益。

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