商品房買賣中，保證房屋符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、按時如約交付是開發(fā)商最主要的義務(wù)。實(shí)踐中，有開發(fā)商在房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的情形下，于合同約定期限內(nèi)將房屋交付給購房人（買受人）。購房人接收房屋后，往往又會以房屋不符約定交付條件為由訴至法院，要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房責(zé)任。關(guān)于上述情形下開發(fā)商的逾期交房責(zé)任問題，認(rèn)識不一爭議頗多，各地法院裁判標(biāo)準(zhǔn)和尺度亦不統(tǒng)一。司法實(shí)務(wù)中，該類案件案常常以集團(tuán)訴訟的形式出現(xiàn)，涉及當(dāng)事人人數(shù)較多，若裁判尺度不一極易引發(fā)群體性糾紛。就此類案件如何審判，上海房產(chǎn)律師試著分析梳理裁判思路，以期對統(tǒng)一類案裁判規(guī)則有所裨益。

　　分析當(dāng)前司法實(shí)踐中這一類案件的裁判規(guī)則，主要存在兩種觀點(diǎn)：

　　觀點(diǎn)一：開發(fā)商將未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的房屋交付給買受人，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，期間應(yīng)從合同約定交房之日起計算至買受人實(shí)際接收并使用該房屋之日。該觀點(diǎn)的主要理由有：

　　1、商品房買賣合同明確規(guī)定了交付條件，開發(fā)商在房屋未驗(yàn)收合格之時便予交付，屬于瑕疵交付行為，房屋買受人有權(quán)拒絕或要求進(jìn)行補(bǔ)充約定。如果買受人接收房屋的，應(yīng)當(dāng)視為其同意變更合同所約定的交付條件。

　　2、 關(guān)于“商品房未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格不得交付使用”的禁止性規(guī)定應(yīng)當(dāng)屬于管理性規(guī)定，而非效力性規(guī)定。因此，對于買受人以開發(fā)商交付未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的房屋為由，主張開發(fā)商未履行房屋交付的，不應(yīng)予以支持。

　　觀點(diǎn)二：開發(fā)商在通知買受人交付房屋時未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)，違反了雙方合同約定，出賣人應(yīng)承擔(dān)逾期交房責(zé)任，違約責(zé)任應(yīng)計算至房屋竣工驗(yàn)收合格之日止。該觀點(diǎn)主要理由為：

　　根據(jù)《建筑法》第61條規(guī)定，“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！庇纱丝梢姡⒐を?yàn)收合格是房屋交付使用的必經(jīng)環(huán)節(jié)，系法定交付最低標(biāo)準(zhǔn)，房屋須經(jīng)竣工驗(yàn)收合格后，始具備交付使用的條件。

　　應(yīng)當(dāng)說，上述兩種觀點(diǎn)雖然不乏一定程度的合理性，但均有值得商榷之處，在司法實(shí)踐中也極易引起爭議。下文就兩種觀點(diǎn)分而述之，并逐步闡明裁判思路。

　　01開發(fā)商交付未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的商品房是否構(gòu)成有效交付

　　房屋竣工驗(yàn)收是房屋交付使用的必經(jīng)環(huán)節(jié)，建設(shè)工程只有經(jīng)竣工驗(yàn)收合格后，始具備法定交付使用的條件，亦即建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格是商品房交房條件的最低要求。

　　具體而言，開發(fā)商作為房屋的出賣人，交付質(zhì)量合格的房屋是其主要義務(wù)，此義務(wù)作為法定義務(wù)在相關(guān)法律法規(guī)中有明確規(guī)定，此項(xiàng)義務(wù)并不因當(dāng)事人的約定而免除或者改變。

　　根據(jù)《建筑法》第61條規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。”這一條文是對建設(shè)單位或有關(guān)主管部門依照國家關(guān)于建筑工程竣工驗(yàn)收制度的規(guī)定，對該項(xiàng)工程是否合乎設(shè)計要求和工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)所進(jìn)行的檢查、考核工作的強(qiáng)制性規(guī)范，商品房的質(zhì)量問題關(guān)系到社會公共利益，直接牽涉千千萬萬購房人的居住安全。

　　質(zhì)量合格的房屋是交付使用的法定條件，而若房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收，工程質(zhì)量是否合格并無結(jié)論，此時開發(fā)商并不能將其投入使用，也不能出售給他人使用。該法律所規(guī)定的最低交付標(biāo)準(zhǔn)，系為保障購房者基本居住權(quán)利之必需，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向購房者交付經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的房屋。

　　故，買受人在房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收之前接收房屋的，不構(gòu)成商品房的有效交付，而應(yīng)以該房屋通過竣工驗(yàn)收的日期為有效交付日期。從以上分析來看，觀點(diǎn)一認(rèn)為商品房未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格不得交付使用應(yīng)為管理性規(guī)定、開發(fā)商構(gòu)成有效交付的理由應(yīng)不符合法律規(guī)定，觀點(diǎn)二則符合法律之規(guī)定。

　　02在不構(gòu)成有效交付時開發(fā)商如何承擔(dān)責(zé)任

　　對此問題，針對上述兩種觀點(diǎn)，筆者認(rèn)為不應(yīng)一刀切，而應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況予以區(qū)分處理，即根據(jù)買受人在接收房屋時的主觀狀態(tài)予以考量，對買受人在接收房屋之時是否明知或應(yīng)當(dāng)知道房屋未竣工驗(yàn)收合格之事實(shí)予以查明。就此，應(yīng)予區(qū)分兩種情形進(jìn)行處理：

　　第一種情形：無證據(jù)證明買受人在接收房屋時明知或應(yīng)當(dāng)知道房屋未驗(yàn)收合格的，此時不應(yīng)認(rèn)定有效交付，買受人可向出賣人主張逾期交房違約責(zé)任，至項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后，交付使用才完成。

　　第二種情形：買受人明知或應(yīng)當(dāng)知道房屋未驗(yàn)收合格而接收房屋的，視為雙方變更房屋交付條件，此變更因不符合法定交付條件，交付使用仍未完成，但應(yīng)視為買受人放棄出賣人之逾期交房責(zé)任。

　　支持該觀點(diǎn)的如《廣東省高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第32條規(guī)定：“買受人知道商品房不具備約定或法定交付條件同意接收商品房，又以商品房不具備交付條件為由主張逾期交房違約責(zé)任的，不予支持。”廣東高院的裁判指引認(rèn)為，買受人接收房屋時出賣人必須舉證證明其已經(jīng)明確告知買受人房屋未具備交付條件，即買受人在主觀上對房屋未具備交付條件時明知的，若非明知則不能視為買受人認(rèn)可。

　　對于第一種情形，即開發(fā)商未明確告知房屋未竣工驗(yàn)收合格，沒有充分證據(jù)證明買受人明知房屋未驗(yàn)收合格的，此時應(yīng)當(dāng)認(rèn)定開發(fā)商交付未完成。首先，若開發(fā)商故意隱瞞房屋未竣工驗(yàn)收之事實(shí)而交付，有違誠實(shí)信用。其次，作為買受人而言，一般非建筑專業(yè)人員，對房屋是否竣工驗(yàn)收、需要哪些證明文件，作為非專業(yè)人士與開發(fā)商相比，明顯處于劣勢，其一般會對開發(fā)商采取信任態(tài)度，對購房人是否明知驗(yàn)收合格之事實(shí)不應(yīng)過于苛求。

　　最后，購房過程中，開發(fā)商通知交房時一般不會主動明確告知購房人房屋是否已驗(yàn)收合格；而對于買受人來說，在期待盡快交房的心理預(yù)期下，只會較為關(guān)注房屋的外觀、方位、采光等外在結(jié)構(gòu)，對于房屋是否驗(yàn)收合格并不會過多關(guān)注。

　　故而在此情形下，應(yīng)視為開發(fā)商未盡告知義務(wù)，其應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。另外有些案件中，開發(fā)商在通知買受人收房時，會在收房通知或接收單中載明類似條款：“本公司房屋已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，某某買受人自愿接收某某公司（開發(fā)商）房屋?！?

　　而實(shí)際情況是該房屋并未竣工驗(yàn)收，顯然此時開發(fā)商具有欺詐的意思表示，應(yīng)認(rèn)定為開發(fā)商以欺詐方式交房，此時開發(fā)商承擔(dān)逾期交房責(zé)任應(yīng)無爭議。

　　對于第二種情形，若開發(fā)商在交付房屋之時，已經(jīng)明確告知買受人該房屋未經(jīng)驗(yàn)收合格，但買受人此時仍同意且接收房屋的，此時開發(fā)商如何承擔(dān)責(zé)任，在司法實(shí)踐中亦有爭議。

　　一種裁判觀點(diǎn)認(rèn)為房屋經(jīng)竣工驗(yàn)收合格后，始具備交付使用的條件。故開發(fā)商此交付行為不能構(gòu)成有效交付，開發(fā)商仍應(yīng)承擔(dān)至竣工驗(yàn)收合格之日止的逾期交房責(zé)任。該觀點(diǎn)同上文第二種觀點(diǎn)類似，筆者不再贅述。

　　另一種裁判觀點(diǎn)認(rèn)為此時買受人明知房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收，后又以此為由要求開發(fā)商承擔(dān)與其違約責(zé)任，不予支持。筆者原則上同意第二種觀點(diǎn)。

　　司法實(shí)踐中，就此亦有觀點(diǎn)認(rèn)為，在買受人明知或應(yīng)當(dāng)知道房屋尚不具備約定交付條件而仍接受交付時，系買受人放棄約定的交付條件，即視為雙方變更房屋交付條件，應(yīng)視為房屋已交付，故開發(fā)商不應(yīng)再承擔(dān)違約責(zé)任。

　　本文對此不能認(rèn)同。正如上文所述，房屋竣工驗(yàn)收合格系商品房的最低法定交付標(biāo)準(zhǔn)，無論開發(fā)商是否明確告知或者買受人明知房屋未竣工驗(yàn)收合格，此時開發(fā)商向買受人交付房屋，均系違反了法律對房屋交付條件的最低標(biāo)準(zhǔn)而無效。亦即買受人對房屋的接收，即不能使開發(fā)商的交付行為有效，亦不影響開發(fā)商在不具備交付條件時交房所應(yīng)承擔(dān)的與其違約責(zé)任。

　　也就是說，不能以當(dāng)事人的約定變更而認(rèn)定開發(fā)商的交付有效。對此只能理解為，雖然買受人明知或應(yīng)當(dāng)知道未達(dá)法定交付條件而接收房屋的，視為雙方變更了合同約定的房屋交付條件，但是此變更因不符合法定交付條件，開發(fā)商的交付并不能構(gòu)成有效交付，交付使用仍未完成。

　　此時，買受人同意接收房屋的行為，僅應(yīng)視為買受人放棄追究對出賣人的逾期交房責(zé)任，雙方約定變更的是買受人對開發(fā)商逾期交房違約責(zé)任的承擔(dān)，而對于交付標(biāo)準(zhǔn)無法變更或者放棄，房屋仍需竣工驗(yàn)收合格后，交付才算完成。

　　另外，在司法實(shí)踐中需要注意的是，對于買受人是否明知房屋不符合交付條件，往往很難查實(shí)，故在案件審理中不能簡單根據(jù)買受人接收房屋的行為便推定買受人明知房屋不符合交付條件而予以接受。且對于舉證責(zé)任的分擔(dān)，因竣工驗(yàn)收系開發(fā)商的責(zé)任，作為非專業(yè)人士的買受人對此并無優(yōu)勢，此時買受人是否明知或應(yīng)當(dāng)知道的舉證責(zé)任應(yīng)當(dāng)在于出賣方。

　　最后，有開發(fā)商認(rèn)為，雖然房屋未竣工驗(yàn)收，但購房者已接收房屋并占有使用，并未造成購房者實(shí)際損失，對此不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。該觀點(diǎn)看似合理，但具有一定片面性。首先，房屋未竣工驗(yàn)收合格便交付違反法律最低交付標(biāo)準(zhǔn)，此時房屋質(zhì)量處于未定狀態(tài)，交付使用后導(dǎo)致買受人在居住使用時面臨安全風(fēng)險，該風(fēng)險不僅涉及買受人的人身、財產(chǎn)利益，更涉及社會公共利益。禁止或者認(rèn)定此種交付行為無效并要求開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任，可以對開發(fā)商起到防患未然之警示作用。其次，若以買受人接收房屋開發(fā)商便無須承擔(dān)逾期交房責(zé)任為由，則可能導(dǎo)致開發(fā)商不積極進(jìn)行竣工驗(yàn)收甚至惡意違約拖延。

　　再次，購房者購買接受房屋在于得到房屋的所有權(quán)，而所有權(quán)之權(quán)能包含對房屋的占有、使用、收益、處分。雖然買受人接收房屋，但僅僅獲得占有之權(quán)能，最多有使用權(quán)，且該使用是在房屋質(zhì)量不能確定的前提下使用，至于收益、處分權(quán)能更無法充分享有。

　　03類案裁判思路

　　綜上，涉及買受人接收未竣工驗(yàn)收合格房屋情形下的開發(fā)商逾期交房責(zé)任案件的裁判思路為：

　　首先，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定開發(fā)商交付未驗(yàn)收合格房屋的行為不能構(gòu)成有效交付，開發(fā)商仍應(yīng)承擔(dān)逾期違約責(zé)任；其次，在開發(fā)商不構(gòu)成有效交付情形下，須對買受人是否明知房屋未驗(yàn)收合格之事實(shí)予以查明。若買受人明知且同意接收房屋的，視為買受人放棄對開發(fā)商逾期交房責(zé)任的承擔(dān)，故其再以房屋不具備交付條件為由主張逾期交房違約責(zé)任的，法院應(yīng)不予支持；反之，若買受人并非明知，則開發(fā)商仍應(yīng)承擔(dān)逾期違約責(zé)任。最后，對買受人是否明知之舉證責(zé)任，應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。

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