離婚房地產(chǎn)

　　共同擁有房子的離婚配偶最終必須決定如何分割他們最大的資產(chǎn)之一。在確定誰(shuí)將獲得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)時(shí)，法院通常會(huì)考慮幾件事情。然而，如果這對(duì)夫婦可以就房子達(dá)成協(xié)議，在絕大多數(shù)情況下，法官會(huì)允許協(xié)議成立。重要的是要注意，有時(shí)此處未解決的因素將是決定性的。由于每種情況都不同，最好咨詢(xún)知識(shí)淵博的離婚律師，以幫助您了解法律將如何適用于您的具體情況。

　　我們家怎么了？

　　在離婚中處理合租房屋通常有三種選擇：

　　1把房子推向市場(chǎng)

　　2發(fā)起買(mǎi)斷，其中一個(gè)配偶買(mǎi)斷另一個(gè)

　　3維持共同所有權(quán)

　　估價(jià)和分割房子

　　通常情況下，法院會(huì)首先假設(shè)離婚夫婦在房子中擁有的資產(chǎn)應(yīng)平均分配。資產(chǎn)凈值是通過(guò)對(duì)房屋進(jìn)行估值并減去抵押貸款或與房屋相關(guān)的其他債務(wù)所欠的任何金額來(lái)確定的。在評(píng)估房屋價(jià)值時(shí)，離婚配偶應(yīng)盡可能爭(zhēng)取最新的評(píng)估結(jié)果。這可能意味著聘請(qǐng)代理人、估價(jià)師或其他房地產(chǎn)專(zhuān)家來(lái)評(píng)估房屋的價(jià)值，而不是依賴(lài)舊文件。

　　股權(quán)分部

　　雖然大多數(shù)法院一開(kāi)始都假設(shè)房屋的股權(quán)應(yīng)該平均分配，但許多因素可能會(huì)導(dǎo)致分配不均。因素可能包括國(guó)家法律、投入房屋的任何資金是否是配偶的單獨(dú)財(cái)產(chǎn)，以及配偶的其他資產(chǎn)最終如何分配。

　　法官很可能會(huì)下令出售房屋并分割收益，但每個(gè)案件都不同。例如，判給配偶對(duì)子女主要監(jiān)護(hù)權(quán)的法官也可能判給該配偶家庭。離婚律師可以就其管轄范圍內(nèi)的法官如何處理房屋問(wèn)題向離婚配偶提供建議，盡管如果配偶選擇離婚協(xié)議而不是接受審判，他們將對(duì)分割擁有最大的控制權(quán)。

　　賣(mài)房子

　　出售婚房可能是一個(gè)艱難的決定，特別是對(duì)于有孩子的配偶或?qū)⑵渥鳛?ldquo;永遠(yuǎn)的家”購(gòu)買(mǎi)的人。然而，大多數(shù)離婚配偶至少應(yīng)該考慮在離婚期間賣(mài)掉他們的房子。出售婚房有許多經(jīng)濟(jì)和實(shí)際原因，但配偶也應(yīng)考慮情感原因。賣(mài)掉房子可能會(huì)讓配偶雙方急需關(guān)閉和更多的財(cái)政資源重新開(kāi)始。

　　房子通常是夫妻最大的資產(chǎn)，出售房子可以給離婚的配偶一筆誘人的錢(qián)來(lái)分割。但是請(qǐng)記住，出售房屋會(huì)產(chǎn)生相關(guān)費(fèi)用。離婚配偶最有可能受益于聘請(qǐng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來(lái)管理銷(xiāo)售過(guò)程并就關(guān)鍵決策（例如要價(jià)）提供建議。配偶還需要決定房子在展示之前是否需要維修或其他工作，以及這些任務(wù)將如何完成和資助。其他成本可能包括支付任何剩余的抵押貸款余額、經(jīng)紀(jì)人費(fèi)用、交易成本和潛在的資本利得稅。只有在房屋出售并支付這些費(fèi)用后剩余的部分才會(huì)在配偶之間分配。

　　資本利得稅

　　一般來(lái)說(shuō)，共同報(bào)稅并一起出售房屋的配偶獲得的資本利得稅豁免是單個(gè)房主的兩倍。稅收規(guī)則也會(huì)根據(jù)房屋是否是主要住所以及擁有和占用的時(shí)間長(zhǎng)短而變化。稅務(wù)專(zhuān)家可以幫助離婚夫婦為他們做出最好的決定。

　　買(mǎi)斷你的配偶

　　一些離婚配偶更喜歡買(mǎi)斷而不是完全出售房屋。通常，這是因?yàn)榕渑紝⒊袚?dān)孩子的主要監(jiān)護(hù)權(quán)并希望留在家里。當(dāng)出售沒(méi)有經(jīng)濟(jì)意義時(shí)，買(mǎi)斷也可能具有吸引力。

　　經(jīng)紀(jì)費(fèi)

　　一些州不允許配偶在他們的買(mǎi)斷協(xié)議中考慮潛在的未來(lái)經(jīng)紀(jì)人費(fèi)用。

　　配偶雙方承擔(dān)買(mǎi)斷風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)房配偶面臨房屋價(jià)值貶值的風(fēng)險(xiǎn)。他們也可能會(huì)感到經(jīng)濟(jì)上更加緊張，因?yàn)榈盅嘿J款支付可能會(huì)增加。賣(mài)方配偶冒著房屋價(jià)值可能升值的風(fēng)險(xiǎn)。就房屋價(jià)值達(dá)成一致后，配偶可以協(xié)商調(diào)整以考慮未來(lái)潛在的經(jīng)紀(jì)人費(fèi)用、房屋維修費(fèi)用和其他資產(chǎn)分割補(bǔ)償。如果買(mǎi)斷是離婚的一部分，出售配偶可能不需要為他們?cè)陔x婚夫婦免稅下收到的錢(qián)納稅（盡管他們應(yīng)該咨詢(xún)稅務(wù)專(zhuān)家，特別是如果買(mǎi)斷將在一段時(shí)間內(nèi)發(fā)生）很長(zhǎng)一段時(shí)間）。

　　共同擁有房子

　　離婚的配偶可能希望共同擁有他們的房子，而不是將其出售或讓配偶將其買(mǎi)斷。共同擁有房子通常最終會(huì)演變成買(mǎi)斷一位前配偶或完全出售房子。

　　就像買(mǎi)斷一樣，選擇共同擁有房子可能有利于離婚的配偶和孩子住在家里，或者配偶認(rèn)為房子的價(jià)值會(huì)升值。但是，配偶應(yīng)該考慮到他們每個(gè)人都將對(duì)整個(gè)抵押貸款負(fù)責(zé)，而不僅僅是他們的一半。這可能會(huì)導(dǎo)致難以進(jìn)行大宗采購(gòu)，包括購(gòu)買(mǎi)另一套房屋。此外，一個(gè)前配偶的延遲付款可能會(huì)損害另一個(gè)人的信用評(píng)分。

　　按揭利息扣除

　　前配偶將需要調(diào)查有關(guān)離婚配偶共同擁有房屋的抵押貸款利息扣除的稅收規(guī)則，并就如何申請(qǐng)扣除達(dá)成一致。在這種情況下，稅務(wù)專(zhuān)家可能會(huì)有所幫助。

　　共同擁有房屋可能涉及詳細(xì)的會(huì)計(jì)核算和前配偶之間的密切互動(dòng)。他們需要就任何維護(hù)費(fèi)用以及如何分配這些費(fèi)用達(dá)成一致。這可能特別涉及大量意外成本，例如水損壞或屋頂維修。配偶也應(yīng)該牢記經(jīng)常性費(fèi)用，例如家庭保險(xiǎn)、HOA 費(fèi)用、水電費(fèi)和財(cái)產(chǎn)稅付款（如果它們沒(méi)有納入抵押貸款）。

　　共同擁有房子的前配偶會(huì)想為最壞的情況做打算。如果一名前配偶去世，他們對(duì)房屋的所有權(quán)份額可能不會(huì)自動(dòng)轉(zhuǎn)移給另一名前配偶。因此，前配偶應(yīng)該制定一個(gè)明確的計(jì)劃，以應(yīng)對(duì)他們中任何一個(gè)死亡的情況。如果前配偶被債權(quán)人起訴或申請(qǐng)破產(chǎn)，前配偶也不能幸免。兩個(gè)前配偶的房子份額都將面臨風(fēng)險(xiǎn)。因此，只有前配偶在婚后很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)繼續(xù)相互信任，共同擁有房子才有意義。

　　打算將他們的共同所有權(quán)最終演變?yōu)橥耆I(mǎi)斷或出售房屋的配偶可以在他們的離婚和解協(xié)議中指定這種安排。當(dāng)房子最終易手時(shí)，關(guān)于房子未來(lái)的書(shū)面協(xié)議對(duì)于保留資本收益排除非常重要。稅務(wù)專(zhuān)家可以幫助制定保留免稅的收購(gòu)或出售時(shí)間表。上海嘉定離婚律師